お役立ちコラム

不動産会社に物件の価格を見積もってもらう「査定」は、不動産売却をする際に欠かせない工程です。複数社による査定を通して不動産の市場価値を正しく把握することで、その後の売却活動を円滑に進めることができます。

しかし、査定で重要な工程を省いてしまったり、準備が滞ってつまづいてしまうと、思うように不動産売却を進められない可能性もあります。

そこで今回は、査定にまつわる基礎知識をお届け。査定の種類と売却を成功させるために査定時のポイントを理解して、売却活動をスムーズにスタートしましょう。

不動産売却の査定は大きく分けて2種類あります

一言で査定といっても、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特性と査定のポイントをチェックした上で、有効活用していきましょう。

簡易査定（机上査定）とは？

簡易査定（机上査定）とは、電話やインターネットで不動産のデータを渡し、そのデータをもとに不動産のおおまかな査定額を算出する方法です。スマホやパソコンを使えば24時間いつでも査定を依頼できるので、「不動産を売却したい」と考えた時に気軽に行えるのが特徴です。ただし実際の建物を見ているわけではないので、精度はやや低め。簡易査定で算出されるのは、あくまでおおよその市場価値ということになります。

では、なぜ簡易査定が必要かというと不動産会社ごとの査定傾向を知るため。たとえ同じ物件であっても不動産会社には得意・不得意があり、査定額は会社によって異なります。そのため、最初から1社に絞ってしまうと不動産の正確な市場価値を知ることができません。

まずは3社以上の不動産会社に簡易査定を依頼し、その査定額をもとに次のステップである訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定とは？

訪問査定とは、文字通り実際に物件を訪れて不動産の査定額を算出する方法です。だいたい30分〜1時間かけて、不動産会社の担当者と建物の内外装や周辺環境をチェックします。

訪問査定では、管理の状態や損傷状況、風通し、騒音、採光、匂い、段差といった実際に足を運ばなければ分からない項目も細かく確認できるので、より精度が高く、現実的な価格を知ることができます。あまり多くの会社に依頼してしまうと、日程調整時や訪問時の対応に時間をたくさん費やしてしまったり、営業電話が次々にかかってきてしまうこともあるので、簡易査定で気になった数社に依頼をするのがよいでしょう。

また、訪問査定時には不動産会社の担当者に価格の相談をすることもできます。新居への住み替えやお金に困っている場合など不動産売却の期限がある場合には「できるだけ早く売れる価格」を、売却自体を急いでいない場合には「なるべく高く売れる価格」を見積もってもらうことが可能です。売却にあたって事情・要望がある場合には担当者に素直に伝えて、相談に乗ってもらいましょう。この時に、要望をきちんと汲み取った上で、誠実かつ丁寧な対応をしてくれる担当者であれば、不動産売却のよいパートナーになってくれるはずです。

訪問査定を終え、依頼した不動産会社からの査定額が出そろったら売却活動を任せる不動産会社と媒介契約を結びます。契約を結ぶことだけを目的に査定額を高く見積もるケースもありますが、ただ査定額が高いという理由だけで選んでしまうと、いつまでも経っても売れず、結局大幅な値引きに対応せざるを得ないケースもあります。売却活動をスムーズに進めるためには、査定の根拠をわかりやすく丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

査定の査定を依頼する前に必要な書類を手配しておきましょう

正しく査定を行うためには、不動産の詳細な情報が必要になります。用意するのに役所や法務局に問い合わせなければならない書類もあるので、不動産売却を行う際には下記の書類を計画的に準備しておくようにしましょう。

必要書類その1：身分証明証

不動産の所有権移転をする場合には、本人であることを証明できる書類が必要です。運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明証を用意しておくとよいでしょう。

必要書類その2：登記済権利証・登記識別情報

こちらは不動産を取得した時に法務局から発行されるもので、平成18年以前は通称「権利証」と呼ばれる「登記済権利証」、平成18年以降は「登記識別情報」という名称になっています。不動産の名義を記している書類で、売却時には本人確認の目的で使用します。

必要書類その3：固定資産税納税通知書

固定資産税の税額や納付時期などを納税者に知らせる文章で、各自治体から郵送される書類です。新潟市では、毎年4月上旬から中旬にかけて発行されます。売却時には記載内容の確認が必要になります。

必要書類その4：建築確認通知書

建築確認通知書とは、対象住宅の建築確認が済んでいることを証明する書類のことです。新築や改築で家を建てる際に、建築基準法の規定に適合しているかをチェックすることを建築確認といいます。通知書は建築確認が済んだあと3週間ほどで発行され、担当した建築会社から引き渡し時に渡されるのが一般的です。売却時には、建築確認が済んでいることを証明するため必要になります。

必要書類その5：間取り図

家の間取りや部屋の広さが記載された間取り図は、査定時はもちろん、売却活動時にも活躍します。家やマンションを購入した際のパンフレットなどがあれば、用意しておきましょう。

必要書類その6：土地の測量図

土地の測量図は、法務局で管理されている書類です。法務局で取得できるほか、インターネットから取得することも可能です。土地の形状や面積、隣の土地との接地状況を確認するために必要になります。

必要書類その7：リフォームの契約書・報告書

住宅のリフォームや修繕をしたことがある場合には提出できるとベターです。購入希望者と交渉する時にも、価格の妥当性を示す根拠として説得材料になります。

必要書類その8：管理規約・長期修繕計画表（マンションのみ）

マンションを売却する場合には、修繕計画などが記載された書類が必要です。基本的に管理組合に依頼をすればもらえますが、有料のケースもあります。

訪問査定でチェックされているポイントとは？

それでは、実際に不動産会社が足を運んで行う訪問査定では、具体的にどんな部分がチェックされるのでしょうか。ここからは、一般的な項目を紹介していきます。

◆築年数

査定額に大きく関わってくるのが建物の築年数です。一般的な木造住宅（戸建）の法定耐用年数は22年と定められています。そのため、築20年以上になると減価償却の計算から建物自体の価値はほぼなくなるといわれています。もちろん、建築技術は日々向上しているので築20年を過ぎても建物自体の寿命が尽きるということはありません。ただ日本では新築需要が高い傾向があり、築年数が経てば経つほど建物の価値が下がることは避けらないので頭に入れておきましょう。

◆間取り・内装

不動産を売却するためには、使いやすい間取りかどうかも重要です。部屋の数や広さをはじめ、家事がしやすい動線か、収納が充実しているかなど様々な観点から住みやすさを判断します。さらに、風通しの良さや採光、生活臭の有無といった項目も訪問査定では確認できるので、それらを踏まえた上で現実的な査定額を算出していきます。内装があまりに個性的で派手だったり、大きく劣化をしている場合には査定額に影響する可能性があります。

◆設備

キッチンやお風呂などの水回りに最新システムが導入されていたり、家族の暮らしを守るセキュリティー対策が施されていたりすると高評価を得られやすくなります。改修工事の履歴がある場合にはアピールポイントになるので、説明するための資料を用意しておくとよいでしょう。

◆外観

外観の項目では、触った時に白い粉がつかないか、ヒビなどの損傷がないかを確認します。大きく劣化している箇所は売り出す前に修理をした方がいいケースもあるので、日頃からメンテナンスをしておくとともに、不動産会社の担当者に修繕すべきか相談するのがよいでしょう。

◆周辺環境

不動産の価格には、建物や土地自体の価値だけではなく、周辺環境も大きく関わってきます。教育施設や役所のほか、スーパー・ショッピングモールなどの生活施設、駅やバス停といった交通要所との位置関係を確認します。周囲の騒音や治安状況などを含め、重大なトラブルを認識しているにもかかわらず隠してしまうと売却後にトラブルにつながる可能性もあるので、実際の住み心地を素直に伝えるようにしましょう。

各不動産会社の査定書を比較しましょう

訪問査定を終えると、各不動産会社から査定書が提出されます。査定書の形式は会社によって異なりますが、記載されている主な項目は次の通りです。

• 物件情報（住所・土地面積・築年数・間取りなど）
• 査定額
• 査定額の根拠（査定項目と評点）

基本的な物件情報に加え、査定によって算出された査定額、そして、その根拠が記載されています。根拠がわかりやすく、具体的に記載されていて妥当性が高いほど、査定結果は信頼できるものといえます。査定額だけを見て「高い」「低い」と判断するのではなく、どうしてその価格になっているのかを理解しながら比較しましょう。また、不明点や気になる点がある場合には、担当者に詳しく説明してもらうことも重要。疑問点を残さず、一つ一つの工程を納得しながら進めることが、不動産売却で後悔しないための秘訣です。

最終的には、複数社から提出された査定額をもとに、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。信頼のおける不動産会社をパートナーに選び、売却活動を進めていきましょう。

新潟の不動産買取はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却に欠かせない査定について解説してきました。簡易査定・訪問査定を通して、適切な市場価値を把握するとともに、大切な不動産を任せられる最適なパートナーを選びましょう。

新潟市東区に拠点を構えるニュータウンエステートは、地域密着で得た確かな相場観と豊富なノウハウを生かした専門性の高い不動産買取を行なっています。当社スタッフだけでなく、行政書士や司法書士、弁護士といった税金・法律に関するプロも交えた少数精鋭のチームでお客様のお悩みを幅広くサポートします。不動産売却・買取を検討している方は、お気軽にご相談ください。

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