お役立ちコラム

不動産を売却する時には、契約書作成に必要な印紙税やローン返済の事務手数料など諸経費がかかります。なかでも一番負担が大きいのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

そこで今回は、不動産会社と契約する前に知っておきたい仲介手数料の基礎知識をまとめて解説します。

「仲介手数料は不動産会社によって異なるの？」「仲介手数料が無料の不動産会社は信頼できる？」といった疑問に応える内容になっていますので、不動産売却を検討している方は、ぜひお役立てください。

不動産売却の「仲介手数料」とは

そもそも「仲介手数料」とは、不動産会社の仲介業務に対して支払う報酬のこと。依頼された不動産の売却を成立させるために行ったサポートに対して支払われる成功報酬なので、契約が成立した場合のみ支払う形になります。不動産会社に支払う費用は、基本的に仲介手数料のみなので、担当者がどれだけ売却活動に力を注いだとしても売買の契約が成立しなければ費用は発生しない仕組みになっています。

仲介手数料に含まれる業務

不動産会社が仲介手数料の範囲内で行うのは、通常の仲介業務で発生するサポートです。つまり、不動産売却に関する助言や広告掲載、購入希望者との交渉・手続きなどは含まれますが、遠方への出張やサービス範囲を超えた売り出し活動の強化などは別途費用が発生することになります。

別途費用が発生する場合、ほとんどの不動産会社は担当者から事前に確認をとると思いますが、なかには費用を明示せず高額な請求を行う悪徳業者もゼロではありません。認識のずれが生じないよう、随時確認しながら進めるのがよいでしょう。

不動産会社との契約形態は手数料に影響する？

不動産売却における不動産会社との契約形態は次のように3種類あります。結論から言うと、契約形態による仲介手数料の金額の違いはありません。ただし、自分で買主を見つけた場合や不動産売買の進め方には影響があるので、契約形態の違いを理解した上で、契約を結びましょう。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べる契約形態です。会社間での競争原理がうまく働けば、より好条件で不動産を売却できる可能性があります。

ただし、売れづらいと判断された物件の場合は、積極的に販売活動をしてもらえない恐れもあります。なぜなら、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結しても、仲介手数料が発生するのは取引を成立させた不動産会社1社のみだからです。つまり、広告費や人件費をかけて売り出し活動を行っても、他社が先に取引を成立させた場合はその費用が無駄になってしまうのです。

そのため「一般媒介契約」は、購入希望者が見つかりやすい好条件の不動産売却に向いています。

また、一般媒介契約では自分で見つけた買主と直接取引をすることが可能です。このケースにおいては、どの不動産会社に対しても仲介手数料を支払う必要はありませんが、買主が住宅ローンを使用する場合には、不動産会社に重要事項説明書を作成してもらう必要があるため、結果として仲介を受ける（＝仲介手数料が発生する）ことになります。

②専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社のみに売却活動を任せる契約形態です。売却が成立した際に、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。

物件売却に向けて、さまざまな売り出し方法を駆使してもらえるため、買い手が見つかりやすいのが特徴です。売り出し状況の共有やスケジュールの調整などのやりとりも1社と行えばいいので、忙しい人でも負担が少ないといえるのではないでしょうか。

ただし、不動産会社1社のみが販売活動を行うため、売却活動がスムーズに進むかどうかは契約した不動産会社や担当者の力量によるところがあります。

また一般媒介契約同様、契約締結後に自分で買主を見つけることが可能です。この場合は、専任媒介契約を結んだあとでも仲介手数料を支払う必要はありません。

③専任専属媒介契約

専任専属媒介契約は、専任媒介契約と同じく不動産会社1社のみに売却活動を依頼する契約形態です。専任媒介契約と異なるのは、自分で買主を見つけることができない点です。その代わり、1週間に1回以上の進捗報告義務があり、不動産会社にとって仲介業務に対する責任が最も大きい形といえます。

専任専属媒介契約を結んだあとに自分で買主を見つけた場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の相場・計算方法

売主に不利益が生じないよう、不動産売却の仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限が定められています。多くの不動産会社では、この上限を仲介手数料としています。

売却価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	取引額の5.5%
200万円超400万円以下の部分	取引額の4.4%
400万円を超える部分	取引額の3.3%

計算が複雑なのですが、たとえば不動産が1,500万円で売却できた場合には、200万円以下の部分（＝200万円）、200万円超400万円以下の部分（＝200万円）、400万円を超える部分（1,100万円）に分けて、それぞれに定められた計算式に当てはめて算出します。

◆（200万円×5.5%）＋（200万円×4.4%）＋（1,100万円×3.3%）＝56.1万円

こうして導き出された56.1万円（+消費税）が仲介手数料の上限額になります。

あくまで上記は上限額になるので、仲介手数料は不動産会社との媒介契約時に協議して決めることができます。最近では、他社との差別化をはかるため、企業努力によって仲介手数料の減額を行なっている不動産会社も登場しています。

「手数料が安ければいい」とは一概に言えませんが、「仲介手数料で定められているのは上限額」ということは覚えておきましょう。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産の売買が成立すると、仲介手数料の支払い義務が発生します。

一般的には、売買契約時に半額を支払い、物件の引き渡し時に残りの金額を支払います。仲介手数料は不動産売却にかかる費用の中でも金額が大きいので、支払いのタイミングは不動産会社と媒介契約を結ぶ際に確認し、支払い時期までに用意しておきましょう。

仲介手数料に関するパートナー選びの注意点

先に紹介したとおり、仲介手数料は上限額が全国共通で定められていて、多くの不動産会社は上限額を仲介手数料の費用として設定しています。

しかし最近では、「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」を謳っている不動産会社も増えています。こうした会社では、不動産の売主からではなく買主から仲介手数料をとるシステムをとっているケースが少なくありません。売主・買主を一つの会社が見つけることで成り立つ（＝不動産会社が損をしない）仕組みになっているので、他の会社に買主をとられないように「囲い込み」といわれる悪質な手段を使っている可能性があります。他の不動産会社に物件の正しい情報を伝えず、情報を独占する「囲い込み」が行われると、買主が見つかりにくくなり、売主にとっては不利益となります。

もちろん、企業努力によって手数料の値引きを行なっている不動産会社があることも事実なので、仲介手数料の金額だけにとらわれず、担当者とのやりとりや査定の信憑性などから信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

いかがでしたか？今回は、不動産売却の仲介手数料について詳しく説明しました。不動産の売却時にかかる一番大きな負担なので、しっかりと理解した上で、納得のいく契約を結びましょう。

新潟市東区に拠点を構えるニュータウンエステートは、仲介手数料がかかる不動産売却ではなく、お客様の不動産を当社が直接買い取る「買取」に特化している不動産会社です。そのため、契約は当社とお客様との売買契約のみとなり、仲介手数料がかかることはありません。

買取に特化している当社だからこそ、お客様の事情に合わせたスピーディーな対応と高価査定を実現します。

当社では、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手掛けております。譲りたい方から譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を考えている方はお気軽にご相談ください。

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