お役立ちコラム

不動産を売却する時には用意しなければならない必要書類がたくさんあります。普段はなじみのない専門的な書類や取得に時間を要する書類もありますので、不動産売却を検討している人は事前に確認しておくことが大切です。今回は、必要書類の取得方法や取得しておくべきタイミングについてご案内します。

不動産の売却には様々な書類が必要です

不動産売却の流れは大きく分けると、次の3ステップで進められます。

1. 不動産会社と契約を結んで売却を依頼
2. 売却金額を決めて、家を売り出す
3. 購入希望者と売買契約を結び、引き渡す

不動産の売買では大きな金額が動くため、不動産の価値や権利の所在を証明する様々な書類が必要となります。しかし、種類によっては取得方法が限定されるものもあり、全てそろえるためには時間と手間がかかります。必要なタイミングで書類がそろっていない場合、手続きが滞ってしまうこともありますので、あらかじめ必要書類を確認して計画的に準備を進めましょう。

不動産の売却時に取得する必要書類

不動産の売却を行う際に、必要になる書類を紹介していきます。なかには、名前を見ても具体的にどういった役割の書類なのかわからないものもあるのではないでしょうか。また、書類は不動産の種類や売却方法によって異なるので、詳細は不動産会社の担当者に確認しましょう。

【売却手続き開始から売買契約締結までに必要な書類】

■本人確認書類
運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、各種健康保険証など売主の身分を証明できる書類のことです。所有者が複数いる共有名義の場合は、全員分の本人確認書類をそろえましょう。

■住民票
売主の現住所が登記上の住所と違う場合は住民票が必要です。発行から3カ月以内の住民票しか使用できないので、取得のタイミングに気を付けましょう。

■実印
市区町村役場で印鑑登録をした印鑑。印鑑登録が済んでいない場合は、8〜25mm角の正方形に収まる印鑑を用意して、市区町村役場で事前に登録を行ってください。

■印鑑証明書
マイナンバーカードを持っている人はコンビニやスーパーなどに設置された端末で発行が可能です。印鑑証明書の発行には、印鑑登録カードまたは印鑑登録証が必須。住民票と同じく有効期限は発行から3カ月以内なので、取得のタイミングに注意しましょう。

■登記済権利証・登記識別情報通知書
名義人が不動産の所有者であることを証明する書類です。物件取得時に法務局から交付される書類で、これを売却後に買主へ渡し、移転登記することで物件の所有者が買主へと移ります。
ちなみに登記済権利証が発行されていたのは2004年までで、それ以降は12桁のパスワードが記載された「登記識別情報通知書」という書類が同じ役割を担っています。パスワード部分は目隠しシールが貼られていて、情報が不正に盗まれないようになっています。

■固定資産税納税通知書（または固定資産税評価証明書）
固定資産税の納税額や評価額が記載されている書類。買主との税負担割合や登記費用の計算に使用されます。不動産所有者宛てに毎年送付されるものです。

■建築確認済証・検査済証
物件が建築基準法に基づいて建築されていることを証明する書類。検査済証は、現地での建築検査によって検査基準に適合していると確認された後に発行される証明書です。

■地積測量図・境界確認書
地積測量図は土地の面積を示すもので、境界確認書は正式な土地の境界を記載した書類のことです。不動産売買における隣人とのトラブルを避けるためにも、土地の面積や境界線は明確にしなければいけません。古い測量図は現状と異なる可能性もあるので、3年以内に作成されたものを準備しましょう。

■マンションの管理規約・議事録・長期修繕計画書
マンションを売却する際に必要な書類です。マンションの管理方法や入居者のルールについては、契約前に共有することでスムーズに契約を進めることができます。手元にない場合は、マンションの管理会社に確認しましょう。

■物件状況等報告書
取引の対象となる不動産の状況を買主に説明するために売主が準備する書類です。給水管・配水管の故障やシロアリ被害をはじめ、リフォーム・増改築の履歴など、物件の状況を細かく記載します。
不動産売却時に建物の欠陥を把握している場合、物件状況報告書で告知しなければいけません。過去の履歴や瑕疵を隠して売却した場合、トラブルになる可能性もありますので、できるだけ正確に記載するようにしましょう。リフォームや設備の交換などは、プラスに働くケースもあります。

■設備表
設備表は、物件の引き渡し時点で設置されている設備の状況を記載する書類です。たとえばエアコンやカーポートといった設備は、つけたままにしておくことで購入希望者に喜ばれるケースがあります。既存の設備を利用できるのか、新しく設置が必要なのかによって、購入希望者の印象や負担が変わってきますので、あらかじめ残す設備について整理しておくとよいでしょう。交渉時に、設備表をもとに買主と共有することで、売却後のクレームを回避しやすくなります。

【引き渡し時・売却後に必要な書類】

続いて、物件の引き渡し時に必要となる3つの書類について説明します。 

■銀行口座書類など
不動産を買主に引き渡す際、売却代金から手付金を引いた金額が売主の口座へ振り込まれます。振込先を買主に提示する時は、預金通帳やキャッシュカードなど、銀行口座が分かる書類をもとに相違がないか確認をしましょう。正確な情報を伝えることで、金銭の受け渡し時のトラブルを回避することができます。

■抵当権等抹消書類
住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されています。抵当権とは、ローン契約者が長期に渡り返済を滞納した場合に、担保になっている不動産を借入先の金融機関が差し押さえできる権利です。不動産を売却する時は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消登記には「登記申請書」「登記識別情報または登記済証」「登記原因証明情報」といった書類が必要になります。

■住民票
不動産の登記簿に記載された住所と売主の現住所が異なるときは、発行から3カ月以内の住民票が必要です。

必要書類の種類・取得場所を一覧リストでチェック

続いて、必要書類の取得場所について確認していきましょう。

不動産の種類（戸建て・マンション・土地）によって、用意する書類が変わります。次の表では、○は必要、△は任意または該当の場合のみ、×は不要を表していますので、ご自身が売却したい不動産の種類に合わせて確認してください。

項目	取得場所	戸建て	マンション	土地
本人確認書類	（売主保有）	○	○	○
住民票	市区町村の役所・役場	△	△	△
実印	（売主保有）	○	○	○
印鑑証明書	市区町村の役所・役場	○	○	○
登記済権利証（登記識別情報）	（売主保有・物件取得時に法務局から交付）	○	○	○
固定資産税納税通知書 （固定資産税評価証明書）	市区町村の役所・役場	○	○	○
建築確認済証・検査済証	市区町村の役所・役場	△	×	×
地積測量図・境界確認書	測量士・土地家屋調査士	△	×	△
マンションの管理規約・議事録・長期修繕計画書	マンションの管理会社	×	○	×
物件状況等報告書	仲介する不動産会社	○	○	×
設備表	仲介する不動産会社	○	○	×
銀行口座書類	（売主保有）	○	○	○
登記申請書	法務局	△	△	△
登記原因証明情報	住宅ローンを契約している金融機関	△	△	△
住民票	市区町村の役所・役場	△	△	△

参考：遠州鉄道株式会社「おすむび｜遠鉄の住まいと暮らしの総合メディア」

書類を用意しておくべきタイミングは？

ここまで不動産の売却に必要な書類について解説してきましたが、書類によって必要になるタイミングは異なります。ここからは、 ①不動産の査定時 ②仲介会社と結ぶ媒介契約時 の2つに分けて書類がいつ必要になるかをご案内いたします。

査定依頼時に用意する書類

不動産会社に訪問査定を依頼する時には、不動産価格の判断材料となる書類を準備します。

1. 登記済権利証・登記識別情報
2. 物件の図面（間取り図）・設備の仕様書
3. 土地測量図・境界確認書
4. 固定資産税納税通知書など

上記に加え、リフォームや設備交換時の領収書などがあるとプラス評価を得られやすくなります。また、駅からの距離や近隣施設、住み心地なども判断材料になりますので、担当者との会話の中で答えられるようにしておくとよいでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ時に用意する書類

仲介する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ぶための書類を準備します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約期間や不動産会社が負う義務がそれぞれ違うため、詳細は担当者に確認しましょう。

1. 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
2. 印鑑（認印で可）
3. 登記済権利証または登記識別情報通知書

また、必ず用意しなければいけないわけではありませんが、下記5つの書類は販売活動に役立ちます。物件に関する情報が分かる書類をそろえて購入希望者に好印象を与えることができれば、売買の交渉も進めやすくなるでしょう。

1. 建築確認済証または検査済証（戸建て住宅の場合）
2. 管理規約・管理費や修繕積立金が分かる書類（マンションの場合）
3. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
4. 物件購入時のパンフレット
5. 住宅ローンの残高証明書または返済予定表など

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産を売却する時に用意しなければいけない必要書類について詳しく説明しました。

不動産に関する書類はもちろん、身分証明書や印鑑といった売主に関する情報を証明するものまで、必要書類は多岐にわたります。忙しい毎日の中で一気に集めることは難しいと思いますので、売却を円滑に進めるためにも計画的に準備をしておきましょう。

当社・ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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