お役立ちコラム

不動産売却でかかる費用の中でも、特に金額が大きいのが「譲渡所得税」。
この譲渡所得税をできるだけ安く抑えるためにも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を利用しない手はありません。

今回は、3,000万円特別控除がどのような制度なのかという説明に加え、適用要件や手続きに必要となる書類、併用できる控除についてもご説明します。

3,000万円特別控除とは

はじめに、3,000万円特別控除や譲渡所得税がどのようなものなのか分かりやすくご説明します。

売却益の3,000万円まで非課税になる制度

不動産売却で得た利益のことを「譲渡所得」と呼び、この利益部分が課税の対象となります。

3,000万円特別控除は「譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかからない」というもの。そのため、3,000万円の特別控除が適用されれば、大幅な節税につながります。

3,000万円特別控除適用時の譲渡所得の計算式

特別控除を受けた場合、譲渡所得の計算はどのようになるのでしょうか。

【譲渡所得（課税譲渡所得）の計算方法】
課税譲渡所得＝譲渡価額 −（譲渡費用＋取得費）− 特別控除額

・譲渡価額：マイホームの売却価格
・譲渡費用：仲介手数料や測量費、建物の取り壊し費用などの諸経費
・取得費：マイホームの購入価格、仲介手数料、登記費用、印紙税など

上記の式で算出される「課税譲渡所得」に該当の税率をかけ合わせたものが「譲渡所得税」となります。
税率は売却した不動産の所有期間によって異なるため、気をつけましょう。具体的には、5年以下（短期）と5年超（長期）で税率が異なります。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下の場合	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超の場合	15%	5%	0.315%	20.315%

参考：国税庁ホームページ「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

特例が適用されるとどのくらい負担を減らせるの？

特例が適用されることで、具体的にどのくらい税負担を軽減できるのでしょうか。

5年以上所有していたマイホームを売却し、4,000万円の利益が出た場合を想定し、3,000万円特別控除の特例を適用した場合と、適用しなかった場合の金額を見比べてみましょう。

【3,000万円特別控除を使わない場合】
4,000万円×20.315％＝約812万円

→特例を利用しないと所得税・住民税は約812万円かかります。

【3,000万円控除を使った場合】
4,000万円−3,000万（3,000万円の特別控除適用）＝課税対象となる譲渡所得1,000万円
1,000万円×20.315％＝約203万円

→特例の対象となると、譲渡所得税・住民税は約203万となります。

このように、特例を活用できると同じ売却益でも600万円ほどの差が出ることがわかります。

3,000万円特別控除を活用するポイント

3,000万円特別控除の適用には、いくつかの要件があります。
申請時に必要な書類も事前に把握しておくと準備に余裕ができるでしょう。

控除を受けられる要件

3,000万円特別控除を利用するための主な条件は次のとおりです。

【特例の適用を受けるための要件】
・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特にポイントとなるのは、売却した（する）不動産が居住を目的としたマイホームであること、また、売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないことです。

詳しくは、国税庁のホームページをチェックしてみてください。

3,000万円特別控除の必要書類

各要件が当てはまる場合は、必要な書類を集めます。
ここからは、特例を受けるための必要書類や手続きについてご案内します。

申請にあたって必要となる書類は、下記4点です。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
・住民票の写し※譲渡の日から2カ月経過後に譲渡資産所在地の市町村長が発行したもの
・売買契約書コピー（購入時と売却時）
・費用の領収書（購入時と売却時）

譲渡所得税は給与所得とは分けて計算する必要があるため「分離課税」の対象となります。給与とは別で確定申告を行いましょう。

他の控除制度との併用でもっとお得に！

売却を検討している物件によっては、さらに他の特例も併用できる可能性があります。
負担を軽減するため、各制度を適用できるか確認しておきましょう。

併用可能な「10年超所有軽減税率の特例」

3,000万円特別控除と併用できる制度の一つに「10年超所有軽減税率の特例」があります。
お住まいの不動産が、10年より長い期間住まわれた物件の場合に適用されるものです。
10年超所有軽減税率の特例が適用されると、売却益が6,000万円以上の場合は20.315%、6000万円以下の場合14.21％の税率が設定されます。

「住宅ローン控除」は併用できません

個人が住宅ローンを利用した際に所得税の控除を受けられる「住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）」。

住宅ローンを借り入れて住宅を取得・増改築した場合、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除できる制度です。

メリットの大きな制度ですが、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用ができません。
どちらが金銭的に有利かを計算し、どちらを使うか選びましょう。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却で受けられる3,000万円特別控除について説明しました。

ニュータウンエステートでは、当社スタッフだけでなく、行政書士や司法書士、弁護士といった税金・法律など、各分野のプロによるチームで不動産売却のお悩みを解決します。

不動産売却では法律に関わる問題が発生する場合もありますが、どこよりも早く、的確に解決へと導くことが可能です。

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