お役立ちコラム
成年後見人による不動産売却の手順とは？必要書類や注意点を解説
高齢化社会がますます加速する近年。不動産を所有する親が認知症になった場合、その子どもは自由に不動産を売却することはできるのでしょうか？
答えは「NO」です。例え親が認知症を患って判断能力が低下していても、子どもが勝手に不動産を売却することは認められません。しかし、国が定める「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」を利用できれば、代理人となって売却することができます。
今回は、成年後見制度を利用した不動産売却の手順や注意点、必要書類について詳しく解説します。
成年後見制度とは？
成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などの病気によって判断能力が低下した人々をサポートし、支援するための国の制度です。
判断能力を失った被後見人は、家庭裁判所による監督の下、成年後見人からの支援を受けることができます。成年後見制度の特徴をチェックしていきましょう。
成年後見制度は2種類ある
成年後見制度には「任意後見」と「法定後見」の2種類あり、それぞれ契約の結び方や後見の始まり方には違いがあります。
「任意後見」は、被後見人の判断能力が低下する前に後見人との間で契約を結び、実際に判断能力が低下してから契約が効力を発揮するもの。それに対し、「法定後見」は、被後見人の判断能力が低下した後に家庭裁判所によって後見人が選出され、後見が始まるものです。
成年後見人は、被後見人の判断能力の程度によって「後見」「保佐」「補助」のいずれかに選出され、被後見人の利益や財産を守るための代理行為を任せられます。裁判所の審判への不服申し立ては原則できません。
成年後見人でも勝手に売却はできない
成年後見人が不動産売却をする場合、不動産が「居住用」か、あるいは「非居住用」かによって手続きが異なります。
居住用不動産の場合、勝手な処分を防ぐために家庭裁判所による許可が必須となります。これは、居住用不動産を売却すると住む場所が変わってしまうため、認知症が進んでしまう恐れがあると考えられているためです。
反対に、非居住用不動産は家庭裁判所による許可は不要となります。居住用不動産ではないため、保護する必要性がないと判断されるためです。ただし、家庭裁判所の許可が必要ないからといって勝手に処分することはできません。居住用不動産、非居住用不動産問わず、被後見人のための不動産売却である必要があります。
「不動産を所有していく維持費が払えない」「生活費をまかなうため」といった適当な理由では売却できないようになっているのです。
住んでいなくても「居住用不動産」になるケースも
不動産所有者本人が住んでいなくても、居住用不動産とみなされるケースがあります。それは、介護施設などへの入所です。
今は住んでいなくても、将来的に住む可能性がある場合は居住用不動産となります。
非居住用不動産だと思って売却したら許可の必要な居住用不動産だったというケースもあるので、居住用か非居住用かの判断は慎重に行いましょう。
成年後見人が不動産売却を行う方法
成年後見人は、被後見人の保有する不動産を売却することができます。しかし、成年後見人になったからといって自由に売却できるものではなく、適切な手順を踏まなければいけません。
居住用不動産を売却する手順
成年後見人選定後の不動産売却は、通常の手順とさほど変わりません。しかし、居住用不動産の場合のみ、許可申請が必要になります。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 買主と売買契約を結ぶ
- 管轄の家庭裁判所に不動産売却を申請
- 家庭裁判所の許可を得たら買主から売却代金を受け取る
- 買主に不動産を引き渡す
売買契約後に家庭裁判所への申請が必要なこと以外は、基本的には一般的な不動産売却の流れと同じです。ただし、売却理由によっては家庭裁判所から申請が却下される可能性もあることを忘れてはいけません。
居住用不動産の売却に必要な書類
成年被後見人名義の不動産売却に必要な書類は下記の通りです。
- 成年後見人の実印
- 成年後見人の印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
- 権利証（登記済証または登記識別情報）
- 売却する不動産の評価証明書
- 後見開始の審判書正本（謄本）と確定証明書 または成年後見登記事項証明書（発行から3カ月以内のもの）
- 家庭裁判所の売却許可決定書（居住用不動産を売却する場合）
- 弁護士会・司法書士会発行の登録事項証明書（成年後見人が弁護士または司法書士の場合）
- 後見監督人の同意書と印鑑証明書（後見監督人がいる場合）
家庭裁判所によっては必要書類が異なるケースもあるので、事前に管轄の家庭裁判所に確認をしておきしょう。売却活動をしながら、計画的に準備をしていけると安心です。
非居住用不動産を売却する手順
非居住用不動産の売却では、売却にあたって家庭裁判所の許可は必要なく、一般的な不動産売却と同じ手順で進められます。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 買主と売買契約を結ぶ
- 買主から売却金額を受け取る
- 買主に不動産を引き渡す
しかし、正当な売却理由が必要となるため、自由に売却できるわけではありません。さらに、後見監督人（家庭裁判所によって選任された監督者）が選任されている場合は同意が必要となります。
被後見人の生活費や介護費用確保などの正当な売却理由がないと、家庭裁判所から身上配慮義務に反するとみなされる可能性もあるので注意しましょう。
成年後見人が不動産売却に要する期間
成年後見人による不動産売却では、通常の手順に加えて以下の期間が必要になります。
- 後見人の選任／3～4カ月
- 居住用不動産売却の許可申請／1カ月前後
親族内での後見人相談がまとまらなかったり、審査に時間がかかったりする場合もあります。
成年後見制度を活用した不動産売却を検討する場合、なるべくスケジュールに余裕を持って着手しましょう。
成年後見制度で不動産売却をするときの注意点
成年後見制度は家族の将来を考えて検討したい制度ですが、気を付けたい注意点もあります。手順や必要書類と併せてチェックしておきましょう。
買主がすぐに見つかるとは限らない
売却活動をスタートしても、すぐに買主が決まるとは限りません。田舎や空き家といった需要の低い不動産の場合、なかなか買主が見つからないことも多いでしょう。
成年後見人が売却を進める場合、「家庭裁判所の許可が下りない」「すぐに購入できない」といった点から避けられやすい傾向もあるので、根気強く取り組まなければいけません。
不動産売却には家庭裁判所の許可がいる
成年後見人が不動産売却をする場合、気をつけたいのが「家庭裁判所の許可が必要」という点。自宅の売却は被後見人の生活拠点となるため、他の契約行為とは違い、家庭裁判所が売却理由を確認することになります。
成年後見人が契約をした場合でも、家庭裁判所の許可が下りていないと無効となってしまうので気をつけましょう。
新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ
今回は、成年後見制度を活用した不動産売却についてご紹介しました。
成年後見人となった人は、被後見人が保有する不動産売却も可能です。しかし、売却の手順は不動産が居住用か非居住用かで異なるため、事前に手順や必要書類を確認しながら準備をしていきましょう。
ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
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