お役立ちコラム

金融機関と住宅ローンを組む際、不動産には抵当権が設定されます。
ローンの返済中に、何らかの理由で不動産を売却する必要がでてくるかもしれません。そんな時、抵当権付き不動産を売ることはできるのでしょうか？

今回は、住宅ローンの完済前に不動産を手放さなくてはならなくなった場合、抵当権付きの不動産をどう売却するのか？その方法をご紹介します。

抵当権とは？

抵当権とは、金融機関が土地や不動産に設定する権利のことです。具体的には、住宅ローンを組む際や、不動産を担保にお金を借りる際に設定されます。

万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は抵当権付き不動産を競売にかけ、売却した金額から弁済を受けることができます。このように、抵当権を設定することで、お金を貸した側のリスクを軽減しています。

基本的に、住宅ローンの返済ができていれば抵当権が行使されることはありません。

根抵当権との違い

抵当権と似た言葉に「根抵当権（ねていとうけん）」があります。
根抵当権も抵当権の一種です。その違いは、借り入れの「限度額」を設定し、その額の中で自由に借り入れができる点です。

企業が事業資金融資を受ける際に活用することが多く、一般の住宅ローンの借り入れで根抵当権が設定されることは少ないです。

抵当権付き不動産は売却できる？

結論から言うと、抵当権付き不動産も売却することが可能です。
しかし、抵当権付き不動産は購入の際のリスクが大きいため、買いたい人がなかなか見つからないのが現状です。

そのため、抵当権付き不動産を売却する際は、抵当権を抹消した後、もしくは売却と同時に抹消するのが一般的です。

抵当権付き不動産の売却方法

では、実際に「抵当権付き不動産を売却したい」と考えたときの売却方法を3つご紹介します。

ローンの返済が終わってから売却する

すでに手持ちの資金で返済ができる場合は、先に返済を終わらせて抵当権を抹消しましょう。
そうすることで、抵当権が設定されていない不動産と同じように不動産売却が可能です。
ただし、抵当権は住宅ローンを完済したら自動的に消滅するわけではなく、「抵当権抹消登記」の手続きが必要なため、ローンを完済したら速やかに手続きを行いましょう。

売却で得た資金でローンを返済する

「手持ちの資金では完済が難しい」という場合は、売却で得た資金をそのまま住宅ローンの返済にあてることも可能です。この場合、「買主からの売買代金の受取」「ローンの完済」「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」の必要な手続きを同時に行う「同時決済」をする必要があります。

注意点としては、同時決済ができない金融機関もあるため、事前に相談をして同時決済可能か確認しましょう。

任意売却する

任意売却とは、金融機関と合意を得て抵当権を抹消し、不動産を売却をする方法です。
通常ですと、住宅ローンの返済が滞った場合、不動産は競売にかけられます。ただ、競売は市場価格よりも安価に売買されることが多く、金融機関にとってもデメリットです。任意売却であれば、競売よりも高値になる場合が多く、交渉次第で市場価格に近い価格で売却できることもあります。

ただし、任意売却はローンを滞納している方が検討する売却方法です。そのため、信用情報にローンを滞納したという事実が記載され、その結果、今後ローンが組みにくくなる可能性があります。

抵当権付き空き家を売りたい場合

総務省統計局の調査によると、2023年の空き家数は900万戸と過去最多で、2018年から51万戸増加しています。
参考）令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果

空き家が増加する中で、「所持している空き家に抵当権がついている」「相続した家に抵当権がついていて、空き家になっている」とお悩みの方もいるのではないでしょうか？

所持している・相続した空き家に抵当権がついている場合ももちろんあります。こういった不動産を売却する際にも、抵当権は抹消してから売りましょう。

空き家をそのままにしておくのもトラブルが発生しそうだから売却したい。けれど、抵当権も付いているし売却できるのだろうか……と不安を抱えていませんか？弊社では、空き家の買取サポートも行っております。まずはお気軽にお問い合わせください。

空き家の売却や、相続不動産の売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

▼空き家を売るなら買取？仲介売却との違いやメリット・デメリットを解説
https://newtown-estate.jp/column/column-302/

▼相続した不動産を売却する方法を解説｜手続きの手順や気になる税金対策も
https://newtown-estate.jp/column/column-271/

新潟の不動産売却に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、抵当権付き不動産の売却方法について解説しました。

抵当権付きの不動産でも、手順を踏むことで売却をすることが可能です。しかし、売却には金融機関との連携や、細かな手続きを伴います。スムーズに納得のいく売却をするためには、信頼できる不動産会社を選び、相談しながら進めることをオススメします。

ニュータウンエステートでは不動産買取をさせていただく際、当社スタッフだけでなく行政書士や司法書士、弁護士といった税金・法律に関するプロも交えた少数精鋭のチームで解決しています。

譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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