お役立ちコラム
不動産売却を成功させる10の極意！
今すぐ実践できるコツを徹底解説
「不動産をできるだけ高額かつスムーズに売るには、どうすればいいの？」
「不動産会社によって売却額に差は出るの？その理由は？」
不動産売却をはじめて行う場合、このような疑問はつきものです。不動産売却という出来事自体、生涯で何度も経験することではないですし、売却のコツを熟知している人が身近にいることもあまりないでしょう。
そこで、こちらの記事では、不動産売却の流れと、できるだけ高額かつスムーズに売却を完了するために初心者でも実践できるコツを徹底解説します。今回ご紹介するコツは、誰でも実践できるものですが、知っているかいないかで、売却の結果が変わってくるものばかり。ちょっとした工夫で納得のいく売却に近づけるので、ぜひ参考にしてください。
まずは、不動産売却の流れを把握しましょう
不動産の売却は、大きく分けて5つの工程を経て行われます。
- 不動産の査定を受ける
- 不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
- 不動産の売り出し価格を決定する
- 不動産の買い手を探し、内覧を受け入れる
- 不動産の引き渡し・決済を行う
査定から売却が完了するまでは平均6カ月〜8カ月ほど。不動産売却で失敗しないためには、各工程の目的を理解し、ゴールを見据えながら進めることが重要です。
ここからは売却の流れに沿って、不動産売却を成功させるための極意をお伝えします。
極意1 3社以上の不動産会社に机上査定を依頼しましょう
不動産の売却では、最初に価格査定を行います。この価格査定には、築年数や周辺環境といった不動産の条件や過去の類似例などのデータから査定額を出す机上査定と、実際に物件を訪れて査定を行う訪問査定の2種類があります。
不動産を売却することが決まったら、まずは3社以上の不動産会社に机上査定を依頼しましょう。不動産査定には明確なルールが定められているわけではなく、各不動産会社には得意・不得意があるので、会社によって査定額に差が出ます。つまり、複数社に査定してもらうことで、対象となる物件の市場価値を知ることができるのです。
また最初から1社に絞り込んでしまうと、より良い売却条件を逃してしまう可能性もあります。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の価値を把握しましょう。
極意2 不動産の相場を自分で調べましょう
複数社へ机上査定を依頼するのと並行して、不動産の相場を把握するための情報収集を行いましょう。近隣の不動産の売り出し情報は、チラシやインターネットの不動産情報サイトで知ることができます。ただし、掲載されているのは値引き交渉を見据えてやや高めに設定された売り出し価格なので、実際の売却価格は低くなる傾向があります。
実際の取引価格は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」という不動産ネットワークシステムで閲覧することができます。建物種別や土地面積、成約時期など細かい条件で検索することもできるので、より物件に近い条件の取引価格を把握できるはずです。
また不動産の価値には、物件自体の条件に加え、交通の便や生活施設の充実度合いといった周辺環境も関わってきます。同じ条件の物件であっても、エリアや周辺環境が異なれば価格は異なりますので、新潟で不動産売却を考えている場合は、新潟の不動産情報を参考にするのがよいでしょう。相場を把握することで、査定時に主導権を握ることができます。
極意3 訪問査定時には、室内を整理整頓しておきましょう
机上査定を依頼した不動産会社の中から、2社以上に訪問査定を依頼しましょう。実際の設備や周辺環境をプロの視点から確認してもらうことで、より適正な査定結果を知ることができます。
この査定額を元に不動産の売り出し価格を決めることが多いので、納得のいく取引価格で売却を行うためには、査定時にいい印象を与え、より高い査定額を提案してもらうことが重要です。
そのため訪問査定の日程が決まったら、室内の整理を計画的に進めましょう。特にお風呂やトイレ、キッチンといった水回りは汚れが溜まりやすい箇所です。ちょっとした水垢やカビは、市販の洗剤でも落とすことができるので、あらかじめ念入りに手入れをしておくことをおすすめします。
また査定当日には、全ての部屋の窓を開けて換気をしましょう。家には、住んでいるとなかなか気づくことができない生活臭が染みついているものです。匂いは意外と気になる部分なので、空気の入れ替えは必ず行いましょう。
手入れが行き届いていて、衛生に配慮されているほど、査定担当者の印象をよくすることができます。
極意4 査定の根拠を説明できる不動産会社を選びましょう
訪問査定の結果が出揃ったら、査定額の妥当性や担当者の印象などを踏まえて信頼できる1社を選び、媒介契約を結びます。不動産会社選びは、売却を成功させるための重要なポイントです。「ただ査定額が高いから…」と選ぶのではなく、さまざまな観点から総合的に判断しましょう。
特に、査定の根拠をきちんと説明してもらえるかは重要な判断基準になります。相場と査定額の間に差がある場合は、その違いについて担当者に尋ねてみましょう。なぜその査定額を提案したのか、わかりやすく説明してくれる会社を選ぶのが吉です。
また、不動産売却をスムーズに進めるためには、担当者との相性も大切です。「レスポンスが遅い」「こちらの意図が伝わらない」という問題がある場合は、後の工程にも影響が出るため避けた方がよいでしょう。担当者が誠実な対応をしてくれるかという点も不動産会社選びには重要です。査定時のやりとりを通して、信頼できる担当者か判断しましょう。
極意5 不動産会社の売却戦略を確認しましょう
不動産会社を選ぶ時には、どんな売却（売り出し）活動を予定しているかも確認しましょう。物件の売り出しがスタートすると、不動産情報を発信するための活動が始まります。
インターネットや新聞の折込チラシ、ダイレクトメールなどの集客活動をはじめ、不動産ネットワークシステム「レインズ・マーケット・インフォメーション」への登録、オープンハウスの開催など、不動産会社によって売却戦略は異なります。
そのため、なにを・いつ頃・どのくらいの頻度で実施するのか、具体的なスケジュールを確認しておきましょう。先を見据えて計画的に進めてくれる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
上記でも触れた通り、不動産の売却には物件そのものだけでなく周辺環境の状況も関わってきます。そのため、地域への理解がある不動産会社を選ぶのも大切です。地域密着型の不動産会社であれば、その土地に合った情報発信のノウハウを持っているはずです。
極意6 売り出し価格はやや高めに設定しましょう
不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。この時、買主との値段交渉が行われることを見据え、やや高めに設定しておくのがコツです。実際の取引価格は、売り出し価格から5%〜10%ほど下がる傾向があるので覚えておきましょう。
ただし、相場とかけ離れすぎていると、実際に物件を見てもらう前に候補から外れてしまう可能性があるので注意。あくまで相場や査定額を踏まえた上で、適正な価格設定を心がけましょう。
極意7 内覧受け入れ時は、念入りに掃除をしましょう
売り出し価格が決まり、売却活動が始まると不動産会社が物件の広報を行います。購入希望者が現れた場合には、実際の物件を見学する内覧を受け入れます。「ここに住みたい」と買主に思ってもらうことが必要なので、細かい部分まで念入りに掃除をして、しっかりと換気をしておきましょう。
メンテナンスが行き届いていて、家を大切にしている様子が伝われば、好印象を与えられます。
極意8 住みたいと思う演出をしてみましょう
繰り返しになりますが、内覧時には買主に「ここに住みたい」と思ってもらうことが大切です。そのためアメリカではホームステージングといって、不動産売却時に家具や照明、観葉植物などでモデルルームのように演出することが一般的。自分の力だけで世界観を作り上げるのは難しいかもしれませんが、暮らしをイメージできる空間作りで、物件の魅力を伝えましょう。
極意9 内覧で聞かれたことには誠実に答えましょう
内覧時には、購入希望者から家の住み心地や修繕履歴について質問されることがあります。難しく考える必要はありませんが、駅からの距離や周辺環境など聞かれそうな項目については説明できるようにしておくと安心です。車社会の新潟であれば、通勤時間の渋滞具合や冬場の道路状況なども気になるポイント。ありのままの状況を素直に伝えることで好感を得られます。
合わせて、マイナスポイントがある場合にも正直に答えるようにしましょう。嘘のない、誠実な姿勢を評価してくれるはずです。
極意10 最後まで気を抜かずに売却を完了しましょう
内覧を経て買主が見つかったら、売買契約を行います。高額な不動産売買の取引では価格交渉が行われるのが一般的。売却を急いでいる場合、それが買主に伝わると大幅な値下げを持ちかけられる場合もあります。そのため交渉には「いい条件であれば売りたい」という姿勢で臨みましょう。売り出し価格をやや高めに設定しておくことで、値引き交渉に対しても余裕を持って対応することができます。
また、売主には契約不適合責任があるため、契約時に伝えていなかったことが契約後や物件の引き渡し後に判明すると、その責任を問われます。自身の身を守るため、売却する不動産の損傷や劣化はあらかじめ伝えておきましょう。
新潟の不動産売却に関するご相談はニュータウンエステートへ
いかがでしたか？今回は、不動産売却を成功させるためのコツを解説してきました。どれも初心者でも実践できることばかりなので、売却後に後悔しないためにも取り組んでみてください。
新潟市東区に拠点を構えるニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手掛けております。譲りたい方から譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を考えている方は、お気軽にご相談ください。
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