お役立ちコラム

離婚が決まると同時に浮上してくるのが「財産分与問題」。分け合うのが難しい住宅は、「売却して現金化」の道を選ぶケースが多くあります。

そこで今回は、離婚時の不動産売却をスムーズに進めるために重要な売却のタイミングや、事前に知っておきたい離婚時の売却トラブルについてご紹介します。

離婚時の不動産売却におけるベストなタイミング

離婚が決まった際、住んでいる家の売却を検討される方はたくさんいらっしゃいます。家を手放すこと自体はすぐに決められても、売却のタイミングは悩むのではないでしょうか。

大きく分けるとタイミングは「離婚前」「離婚後」の2つ。ここからは「離婚前に不動産を売却した方が良いケース」「離婚後に不動産を売却した方が良いケース」について、それぞれ解説します。不動産売却のタイミングを判断するのに必要なポイントをチェックしていきましょう。

不動産売却を【離婚前】にする方が良い人の特徴

次の3つに当てはまる場合は、離婚前に不動産売却を検討した方がいいかもしれません。

1. 離婚後、連絡のやり取りは極力控えたい
2. 離婚後のトラブルはなるべく避けたい
3. 不動産売却が完了するまで離婚を待てる

それぞれの検討事項を解説していきます。

【離婚後、連絡のやり取りは極力控えたい】
別れた夫や妻とできる限り連絡したくないという方は、離婚前に売却することをおすすめします。もちろん、不動産売却にはお互いの同意が必要です。離婚後は連絡がつきにくくなるのが一般的なので、離婚前のタイミングの方が双方の同意が得られやすく、話もスムーズにまとめられそうです。

【離婚後のトラブルはなるべく避けたい】
離婚前に不動産を売却するメリットは、話し合いの時間をきちんと持つことで夫婦の同意が得られやすいことです。きちんと話し合えていれば、不動産売却で万が一トラブルが発生しても深刻化を防ぐことができます。また、離婚後に不動産を放置しているとトラブルに発展しやすくなるものです。離婚直後は精神的な負担が多くなるため、冷静に話し合えるうちに売却を済ませておきましょう。

【不動産売却が完了するまで離婚を待てる】
不動産売却には予想以上に時間がかかるものです。一般的な売却方法である不動産仲介を利用しても、売却完了までに3〜6カ月、それ以上の時間を要することもあります。離婚前に家を売りたいのであれば、不動産売却が完了するまで「離婚を待てること」が大前提です。

不動産売却を【離婚後】にする方が良い人の特徴

不動産売却を離婚成立後にした方がいいのは、次の3つに当てはまる場合です。

1. 少しでも早く離婚したい
2. 家はできるだけ高く売りたい
3. 家を早期に売る必要がなく、離婚後も連絡を取り合うことに抵抗がない

それぞれの検討事項を解説していきます。

【少しでも早く離婚したい】
先ほどもお伝えした通り、不動産売却には平均6カ月程度の期間を要するため、「一刻も早く離婚したい」と考えている場合には、離婚を成立させてから不動産売却を進めるのがいいでしょう。

ただし、いつまでも不動産の行方を決めずに放置しているとトラブルに発展してしまう恐れもあります。離婚に伴って、不動産を手放すことを決めた場合は、速やかに売却の手続きを進めましょう。

【家はできるだけ高く売りたい】
不動産をできるだけ高値で売却するためには、不動産会社との打ち合わせや購入希望者の内覧をしっかりと行う必要があります。しかし、離婚協議中に売却を行う場合は、離婚の手続きと同時進行で売却手続きを行わなければいけないため、不動産売却に専念できない可能性があります。

そのため、家を高く売りたい場合は、売却期限を気にせず、じっくりと売却活動に臨めるよう離婚後に売却を進める方がいいといえるでしょう。

【家を早期に売る必要がなく、離婚後お互いの連絡を取り合うことに抵抗がない】
「家を売ってすぐに現金化したい」「ローンを支払い続ける必要がないようにしたい」などの事情がなく、離婚後、お互いに連絡を取り合うことに抵抗がなければ慌てて売却しなくてもよいでしょう。

しかし、誰も住んでいない家にも固定資産税や都市計画税の支払い義務は生じます。離婚後、お互い住む予定のない家であれば、なるべく早く不動産会社に相談をして売却するようにしましょう。

離婚前の不動産売却であればトラブルのリスクを減らすことができ、離婚後の売却であれば売却活動に専念できるというメリットがあります。タイミングによる違いと自身の状況を考慮しながら、不動産売却を計画的に行ってください。

離婚時の不動産売却に関する注意点

夫婦双方の意見がまとまったら、不動産売却に向けて準備を進めます。離婚時の不動産売却ならではのトラブルも考えられるので、どんな注意点があるのか把握しておくことが大切です。

離婚時の不動産売却は速やかに済ませ、財産分与は離婚後に

前述した通り、離婚に伴う不動産売却はタイミングが重要です。不動産売却は名義人に売却の意思がなければ成立しないため、夫婦共有名義の場合は必ず連絡を取る必要があります。そのため、一方が家に住み続けて数年後に売却したいと思っても「連絡が取れずに売却できない」というトラブルも少なくありません。

離婚前、離婚後、それぞれの事情に適したタイミングがあると思いますが、お互いに連絡を取りやすい離婚前にできることから進めておくとよいでしょう。

ただし、売却で得たお金を財産分与する場合は、離婚届を提出し、離婚が成立したあとにしましょう。離婚前に財産を分け合ってしまうと贈与税が発生しますが、離婚後であれば贈与税は発生しません。同じ売却額でも分け合うタイミングによって思わぬ損をしてしまう可能性がありますので、注意が必要です。

オーバーローンの場合は売却方法に注意を

不動産売却を進める第一歩は、不動産会社に見積もりを依頼し、物件の市場価値を把握することです。

これによって、残っている住宅ローンが不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態であることが判明した場合は、ローン返済に足りない分のお金を手元から捻出する必要があります。

オーバーローンであっても、完済できるお金を用意できれば通常の売却方法で売ることができますが、不足分のお金を用意できない場合は、通常の売却ではなく「任意売却」を選択する必要性が出てきます。

任意売却とは、債権者（お金を貸している金融機関）と交渉の末、住宅ローン残債を圧縮する売却方法のこと。任意売却ではローンの全額を返済しないことになるので、住宅ローンを滞納したケースと同様に信用情報機関の信用情報に「事故情報」が残ってしまうデメリットがあります。事故情報が残ると5～7年の間は新しいクレジットカードは作れず、金融機関から融資を受けることもできなくなります。

任意売却を利用した場合は、離婚後に新たな出発として家を購入しようとしても、住宅ローンを組むことはできなくなってしまうので、こうしたリスクも考慮した上で売却するかどうか相談することが肝心です。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、離婚が決まったら考えるべき不動産売却のタイミングと、離婚時の不動産売却の注意点についてご紹介しました。離婚時の不動産売却をスムーズに進められるように、できることから準備しておくことをおすすめします。家の売却を検討している方は、不動産売却のプロである私たちにお任せください。

当社・ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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