お役立ちコラム

住宅ローンの返済が困難になった時、担保として提供した不動産が債権者（お金を貸した金融機関など）の申し立てにより、強制的に売却される「競売」。

耳にしたことはあっても、実際はどのようなものかよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、競売の基礎知識と競売回避の方法について解説していきます。できることなら避けたい「競売」について、知識を深めていきましょう。

「競売」がなぜ起きてしまうのか？任意売却との違いにも注目

日本全国で見てみると、毎年数万人の方が競売によって自宅を失っています。私たちが知らないだけで、実は身近なところで競売は頻繁に起きているのです。

「自分には関係ない！」と思わず、競売とはどのようなものなのかをチェックしていきましょう。

「競売にかけられる」とは？

「競売」は、建物や土地を購入する際に借りたローンを返せなくなった場合に、債権者（金融機関等）が裁判所に申し立てを行い、オークション形式で購入者を募る売却方法です。

競売にかけられると、まず自宅に「競売開始決定通知書」が届き、不動産所有者はこの通知によって所有する不動産が競売にかけられたことを知ることになります。「競売開始決定通知書」は、住宅ローンを滞納してからおよそ9カ月で送られてくる書類です。

ちなみに、ローン滞納1カ月目には督促状や催促状が届きます。この時に送られてくる書面では、債務者が債務を実行しない場合に、今後どのような対応が必要になるのかが説明されています。

ローン滞納が6カ月を超えると、住宅ローンを分割で支払う権利を失ったことを証明する利益損失通知。ローン滞納8カ月を超えた頃には差し押さえ通知が裁判所から届きます。

また、「競売開始決定通知書」が手元に届けられるまでに数々の通達を受けていても、一度も支払いが行われていなければ競売にかけられてしまいます。

競売は全工程が強制的に進行されるため、債務者の意思は一切考慮されません。さらに、売却は一般市場ではなく裁判所での入札形式となるため、売却価格は相場よりも低くなります。

しかも、不動産情報誌やインターネット上にも所有物件の詳細情報が記載されるので、プライバシーが守られることもありません。競売での売却は、それほど強制力が強いものなのです。

競売の流れはどのようになる？

一般的に競売の大まかな流れは下記のようになります。

1. 金融機関から一括返済を求められる（督促状・催告状が届く）
2. 保証会社が金融機関に一括返済を行う（代位弁済）
3. 債権者が裁判所に競売申し立てを行う
4. 裁判所から競売開始決定通知が届く（差し押さえ）
5. 不動産の現況調査が行われる
6. 競売の入札を実施、開札（落札者決定）
7. 落札者に不動産が売却される（退去）

「競売開始決定通知書」が届いてからでも、債権者の合意があれば任意売却も可能です。ただし、任意売却の対象となるのは開札期日の前日まで。競売の申し立てをされたことで任意売却ができる時間が制約されるため、早急な対応が必要となります。

開札の段階まで進むと競売の取り下げだけでなく、任意売却を選ぶこともできなくなるので、注意が必要です。

任意売却とは？

任意売却も、競売と同様に債務者がローンを滞納した状態によって起こります。

債権者が貸したお金を強制的に返してもらう競売とは対照的に、任意売却は債務者と債権者が協議の上、債務者の意思に沿って売却を進めることができるものです。

任意売却の場合は、少しでも不動産を高く売って住宅ローンを減らすことで、引越し費用を捻出できるという点で競売よりもメリットがあります。

ただし、住宅ローンの滞納が続いている段階で任意売却の準備と計画を進め、競売の開札が始まるまでに売却を済ませておかなければいけないため、タイミングの見極めがとても重要です。

「競売」にかかるとどうなる？

まず、競売には「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。

「担保不動産競売」は、債権者が債務者や保証人から抵当権及び根抵当権の設定を受けた不動産に対して、その不動産を管轄する裁判所に対して担保不動産競売を申し立てること。住宅ローンの返済ができなくなり、競売を申し立てられた場合の多くは、担保不動産競売となります。

次に「強制競売」とは、債権者が、債務名義（借金の存在や範囲を公的に証明した文章）に基づき、債務者及び保証人の所有する不動産に対して、その不動産を管轄している裁判所に対して強制競売の申し立てをすることです。強制競売の例としては、事業者が無担保で借り入れた事業資金や分譲マンションの管理費を滞納し、管理組合に競売を申し立てされることなどが挙げられます。

この2つの違いは分かりづらいですが、担保権の実行としての不動産競売＝担保不動産競売、不動産に対する強制執行としての強制競売＝強制競売となります。

ここからは、競売にはどのようなデメリットがあるのか見ていきます。

デメリット1：落札価格は一般市場よりも安くなり、価値が下がってしまう

競売でも入札前に物件の詳細を確認することは可能ですが、通常の不動産売買とは異なり、内覧ができないなど、落札者（買主）の負担が大きいことから市場価格よりも安く落札される傾向があります。

そのため、本来の不動産の市場価値であればローン残債を完済できたかもしれないものの、競売で担保不動産を売却することになったために債務が残ってしまう事態に陥る可能性があります。

デメリット2：競売にかけられたことが周囲に知られてしまう

競売・差し押さえの情報は裁判所のホームページ内で公示され、物件の所在地や外観、室内写真など、詳細がインターネット上に掲載されます。実名が公開されることはありませんが、親族など関係者が見れば競売にかけられていることはすぐに分かってしまうでしょう。

競売の手続きが進むと、裁判所の執行官による現地調査が行われ、占有者や物件状態の確認、外観や室内の写真撮影、周辺住民への聞き取りなども行われます。

周囲に知られることで精神的なダメージを受ける人も少なくはありません。

デメリット3：通常の不動産売却よりも費用がかさむ

競売では、通常の不動産取引では払うことがない「申立手数料」などの費用が余計にかかってしまうデメリットもあります。

競売が行われるまでにも、各種書面の送付や現況調査など、さまざまな費用が発生しますが、これらの費用は裁判所に競売の手続きを申し立てる時に債権者が納める「予納金」によって賄われます（予納金の金額は各自治体によって異なります）。

これらの費用は、競売物件を購入する人が決まった場合、売却金から競売費用分が優先的に差し引かれるため、最終的には債務者負担となります。

競売を回避するためにできること

競売を取り下げて回避するには、主に2つの方法が挙げられます。

競売回避の方法1：住宅ローンの残債（住宅ローンの残りすべて）を一括で返済

競売を回避する1つ目の方法である「住宅ローンの残債を一括で返済する」は、現実的には非常に難しいものです。

そもそも一括で返済できる資金があれば、競売にかかることはないでしょう。

競売回避の方法1：任意売却（リースバック）を活用する

任意売却は先述したように、住宅ローンを借りている債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。

ほとんどの金融機関が任意売却の期限を入札開始日の前日までとしています。入札日というのは、競売の開始が決定してからおよそ３カ月～４カ月後のこと。

時間的に余裕があるように感じられるかもしれませんが、任意売却では多くの手順・手続きが必要になります。

住宅ローンの審査には１カ月近くかかることもあるので、結果的に時間的な余裕はあまりないと予想できます。

そんな時、リースバック（今住んでいる自宅を一度売却し、そのまま借りて住み続けること）と任意売却を組み合わせるという選択肢もあります。

分かりやすくご説明すると、任意売却で自宅を売った後、自宅を賃貸契約するというものです。結果的に、住宅ローンの返済が困難になった場合でもそのまま住み続けることが可能になります。

競売を回避するための現実的な方法としては、任意売却（リースバック）が有効です。悩まれたら、すぐに不動産売却のプロに相談しましょう。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産の競売について基礎知識から回避方法まで詳しく説明しました。

不動産情報誌やインターネット上に所有物件の詳細情報が記載され、プライバシーさえ守られない競売。最悪の事態に陥る前に、回避策を考えておきましょう。

不動産売却に関するお困りごとがありましたら、不動産売却のプロである私たち・ニュータウンエステートにお任せください。譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきます。

不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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