お役立ちコラム

新居を購入する際に、共有名義で住宅を購入したり、住宅ローンを組んだりする方は多くいらっしゃいます。

2人分の収入をもとに計算するため、借入金額を増やせる点はメリットですが、頭を悩ませるのは離婚をするとなった時です。共有財産は夫婦間で分配するため、現金化に手間がかかる不動産はトラブルに発展しやすい傾向があります。

そこで今回は、共有名義で購入した不動産を売却する際に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

事前に売却の流れやトラブルに発展しやすい注意点を知っておくことで、スムーズに問題を解決しましょう。

共有名義の不動産売却ポイント1：「持分割合」を理解する

共有名義の不動産を売却する際、「持分割合」について理解しておくことが非常に重要となります。

共有名義の不動産における「持分割合」とは？

はじめに、不動産における「共有」とは、土地などの所有権を複数人で所有している状態を指します。

代表的なのは、戸建て住宅の建物と土地を夫婦で購入し、どちらの所有者も夫婦2人にするケース（建物を夫、土地を妻が所有している状態は単独名義となります）ですが、二世帯住宅でマイホームを購入する際に親子共同名義にするケースなど、夫婦以外でも共有名義で不動産を所有するケースは考えられます。

不動産を共有名義にする時に最初に決めておくのが、それぞれの「持分割合」です。「持分割合」とは、簡単に言うとその不動産を所有している割合のことで、不動産購入時に出した金額の負担割合で決まります。

持分割合を忘れてしまった場合は、法務局の登記簿で確認することもできます。窓口での確認のほか、郵送も選べるので、忙しい方でも登記簿の申請は簡単に行えます。

共有持分権者が「できること」「できないこと」

共有名義の不動産において、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」といいます。共有持分権者にはどんなことができて、何ができないのかをチェックしていきましょう。

〈単独でできること〉
保存：不動産の現状を維持するため、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりすること。
使用：共有している不動産で暮らし続けること。

〈過半数の同意がなければできないこと〉
利用：不動産を短期的に賃貸借に出したり賃貸借契約を解除したりすること。
改良：不動産をリフォーム・リノベーションすること。

〈全員の同意がなければできないこと〉
処分：不動産売却、抵当権の変更など

つまり、離婚後も不動産が共有名義の状態になっていると、家を貸したり売ったりする場合も相手の承諾が必ず必要となります。

意見が合わなければトラブルに発展してしまう可能性も多いに考えられるので、離婚成立前に不動産をどうするのか、話し合いを進めておくことが肝心です。

離婚時に共有名義の住宅はどのように分けるのか？

一般的に共有名義の不動産を分配する時には、持分割合に従って財産を分けることになります。

しかし、離婚の際には財産分与の対象となることから、持分割合とは関係なく夫も妻も半分ずつという考え方になります。物件取得時に定めた夫婦の持分割合が何対何になっていても、財産分与で住宅を分ける時には2分の1ずつが鉄則なのです。

話し合いができない場合は「共有分割調停」という選択肢も

「共有分割調停」とは、話し合いによって協議が終えられなかった場合に裁判所の調停委員に入ってもらい、話し合いを仲介してもらう手続きのことです。

もし共有分割調停を行なっても合意ができなければ、裁判所に対して共有物の分割を求める「共有物分割訴訟」という裁判に進みます。

こちらで決める分割方法は、共有不動産自体を切り分ける「現物分割」、他の共有者の持分に対しお金（代償金）を払って買い取る「価格賠償」、不動産を強制的に売却（競売）し、お金を分ける「換価分割」の3通りとなります。「現物分割」は難しいため、一般的には「価格賠償」もしくは「換価分割」を選ばれる方が多いです。

共有名義の不動産売却ポイント2：3つの売却方法を知る

共有名義の不動産の場合、売却に必要なすべての手順に、名義人全員の意思確認と書類・同席が必要となります。離婚時など「相手の顔も見たくない」というお気持ちの場合もあるかもしれませんが、いずれにせよ売却時には連絡を取り合う必要がありますので、問題を先延ばしにするのは得策とはいえないでしょう。

ここでは、共有名義の不動産を売却する3つの方法について解説します。

売却方法1：共有名義者全員の了承を得て売却

共有名義の不動産は名義人全員の合意を得られれば売却することができます。話し合いを持って全員の合意が得られている証明ができるのであれば、スムーズに売却できるでしょう。売却に際して、権利の移譲や不動産の分割などの手続きは特に必要ありません。

売却後の代金受け取りや税金の支払いについては、特別な決まりがなければ持分割合に応じて行われます。離婚での財産分与の場合は、前述したように夫婦で半分ずつとなります。

売却方法2：自分の持分のみを売却

持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。第三者に売却するのは現実的ではありませんが、同じ不動産を所有する他の共有者であれば問題なく売却できるでしょう。この場合、他の共有持分者の許可を取る必要もありません。

ただし、自分の持ち分がどこまでなのかを決める必要があり、建物を物理的に分けるわけにもいかないため、一般的には土地のみの場合に使える限定的な方法となっています。

相場より低い価格で売買すると贈与税が課されることもあるため注意が必要です。

売却方法3：不動産の所有者を1人にする

共有持分権者の中の1人が共有持分割合をすべて購入し、単独名義にする方法です。単独名義にできれば、その後は自由に不動産を売却できます。

共有不動産が土地であれば分筆により分割し、それぞれを単独名義にする方法もあります。単独名義であれば売却や活用、そのまま保有し続けるなど自由に選択できます。

広大な土地で共有者の意見がまとまりにくい場合は選択肢の1つとして考えられるでしょう。

共有名義の不動産売却ポイント3：押さえておくべき注意点を確認する

共有名義の不動産を売却するには、多くの手間と時間がかかります。売却をスムーズに進めるために事前に確認しておきましょう。

売却に必要な書類の準備はお早めに

共有名義の不動産を売却する時には、次の3つを用意しておくとスムーズに売却を進められます。なかには、取得に時間や費用がかかるものもあるので、早めに準備を進めましょう。

①権利証（登記識別情報）
不動産の所有者であることを示すためのもので、売却の際には必須となります。

②土地測量図及び境界確認書
土地や戸建を売却するときに必要となります。土地の境界が確定していなかったり、測量図が作成されていなかったりした場合、まずはその手続きから始めましょう。

③身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑
運転免許証、健康保険証などの身分証明書が必要になります。共有持分権者全員の身分証明書が必要となるので注意しましょう。

また、共有持分権者のうち誰かが売却行為を委任する場合は「委任状」が必要です。

名義人同士の売買には贈与税がかかることも

先ほども軽く触れましたが、共有名義人同士で持分を売買する場合は贈与税に注意しましょう。

例として、相続した不動産を共有名義人である親族同士で売買するケースが挙げられます。個人売買であれば仲介手数料不要かつ低価格で売買ができ、相続税対策になるというメリットがあります。

しかし、相場よりも大幅に低い価格で売買してしまうと、贈与とみなされる場合も。そうなると相続税よりも高くついてしまうため、結果的に節税対策にはならず、損をしてしまう恐れがあります。

夫婦共有名義での不動産売却は早めの決断を

夫婦で住宅ローンの支払いをしている場合、負担割合に差があると財産分与の際にトラブルが発生しやすい傾向があります。夫婦どちらかの負担が極端に多い場合であっても、不動産は共有名義であることに変わりはなく、財産分与では半分ずつとなります。

トラブルに発展させないためにも、離婚協議の中で不動産売却についての取り決めを行っておくのが得策です。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、共有名義の不動産売却について3つのポイントをご説明しました。

離婚時の財産分与や親族間での相続など、共有名義にはさまざまなケースがあります。状況に合わせて最適な売却方法を検討し、トラブルなく売却活動を進めましょう。

当社・ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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