お役立ちコラム
不動産売却にかかる税金の基礎知識｜
税金対策になる特例についても解説
不動産売却にかかる諸費用の中で大きな出費になる可能性がある「税金」。実際にどのくらいの金額になるのか、あらかじめ把握できれば安心ですが、税金の話は専門用語や計算が難しいと考える方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、初めて不動産売却を行う方に不動産売却で発生する税金の種類とそれぞれの大まかな税額を把握できるように、基礎知識や計算方法をご紹介します。税金対策には欠かせない特例についても触れているので、参考にしてみてください。
不動産売却に発生する3つの税金
不動産（土地や建物）を売るときは、下記3つの税金がかかります。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
どのような制度で、いつ支払わなければいけないのか。それぞれ解説していきます。
契約金額に応じて発生する「印紙税」
印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした課税文書と呼ばれる特定の書面にかかる税金です。不動産会社との媒介契約時に支払うため、最初に発生する税金となります。書面に収入印紙を添付、消印することで納められます。
印紙税は書面に記載された契約金額によって変わり、2024年3月31日まで、不動産売買契約や建築請負契約などについては、特例として印紙税に軽減税率が適用されます。
納める金額の例は、表の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
（注）不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象となりません（税率200円）。また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。
不動産を売却したときに課税される「譲渡所得税」と「住民税」
不動産を売却して売却益（売却利益）が発生すると、その利益は「譲渡所得」となります。
譲渡所得は、土地や建物などの不動産を売却して得た収入から、売却時の諸経費や取得時の費用を差し引いた金額のこと。
「譲渡所得税」と「住民税」は、売却によって利益が出た場合にのみ課される税金です。
売却価格が購入価格より安いなど、売却して損をしてしまった場合には支払いの義務はありません。
売却後、確定申告すると同時に「譲渡所得税」の支払いを、「住民税」は各市区町村によって自動的に計算され、6月以降に課税されます。
押さえておきたい「譲渡所得」の計算方式
譲渡所得を算出するためには、不動産売却に関わる諸費用を洗い出す必要があります。
譲渡所得の計算式を解説
土地や建物を譲渡（売却）した場合は、分離課税（他の所得とは合算せずに計算）の対象になります。譲渡所得（売却益）は、売却額から取得費と譲渡費用を差し引くことで算出できます。
計算式にすると下記の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却額 －（取得費＋譲渡費用）
「取得費」とは？
取得費は、資産の取得に要した金額（取得金額）に設備費や改良費を加えた合計金額のこと。
住宅のように、時の経過によって価値が減少する資産は、取得価額から減価償却費相当額を差し引いたものが取得費になります。
▼「取得費」の一例
・購入に係る仲介手数料
・購入時の売買契約書に貼付した収入印紙
・登録免許税や不動産取得税（業務用の資産については注意）
・土地の取得に際して支払った立退料など
・埋立てなどをするための造成費用
「譲渡費用」とは？
譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用のことを差します。不動産会社に支払う仲介手数料なども、譲渡費用に含まれます。
▼「譲渡費用」の一例
・資産を売るために支払った仲介手数料など
・譲渡時の売買契約書に貼付した収入印紙
・借家人などを立ち退かせるために支払った立退料
・土地の譲渡に際して、土地の上にある建物を取り壊したときの解体費用とその建物の損失額
税金対策になる特例4選
譲渡所得にかかる税金に対して、適用される特別控除や軽減税率などの税制上の特例があります。
それぞれ適用条件が異なるため、売却する物件や所有期間、取引条件などと照らし合わせながら、どの控除や特例が使えるかをチェックしてみましょう。
3000万円の特別控除の特例
一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3000万円を差し引ける「3000万円特別控除」。不動産を売って得られた譲渡所得には所得税や住民税がかかりますが、自宅（居住用財産）を売った場合はその譲渡所得から3000万円を差し引けるという制度です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金の計算式は以下のようになります。
（譲渡所得-3000万円）×税率＝税額
もし譲渡所得が3000万円より小さければ、税額はゼロ。
譲渡所得が3000万円を超える場合は、超えた金額に各税率をかけた金額を納めることになります。
所得税・住民税の税率は売却した自宅の所有期間が、5年以下（短期譲渡所得）か5年超（長期譲渡所得）かによって異なり、5年超の場合は税率が半分ほどに軽減されます。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホ－ムを売却する場合、長期譲渡所得よりも低い税率を適用できます。
この特例に該当する場合の所得税率は下記の通りです。
・課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下のとき：課税長期譲渡所得金額×10％
・課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えるとき：（課税長期譲渡所得金額－6,000万円）×15％＋600万円
この軽減税率の特例の適用を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまる必要があります。
（1）日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（2）売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
（3）売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
（5）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
さらに、この特例は前述した3000万円特別控除と併用することができます。なお、住宅ローン控除との併用はできません。
被相続人の居住用財産（空き家）にかかわる譲渡所得の特別控除の特例
相続した空き家を売却する場合も、一定の条件を満たすことで3000万円の特別控除が適用されます。
この特別控除は、2023年12月31日までに空き家を売却することが条件となります。
居住用財産の3000万円特別控除では相続したマイホームは対象外なので、要件が合えばぜひ活用したいところです。
売却する空き家が該当するか分からないときは、専門家である税理士に相談してみましょう。
特定の居住用財産の買い換えの特例
所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年を超えている物件を買い換えする場合、売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べられる特例です。
売却して譲渡益が発生する場合に、売却金額よりも新しく買い換えた住宅の購入金額が高い場合は、その時点で譲渡所得課税はされず、将来買い換えた住宅の売却時までに繰り延べることができます。
逆に、売却金額より新居の購入金額が低い場合は、購入金額と同じ額までは繰り延べられますが、差額には譲渡所得に対する税金がかかります。
この特例は2023年12月31日までにマイホームを売却した場合に限るので注意しましょう。
また、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」や「住宅ローン控除」との併用ができず、所有期間と居住期間が10年を超えていても「10年超所有軽減税率の特例」との併用はできません。
新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ
今回は、不動産売却にかかる税金について解説しました。不動産売却にはさまざまな税金がかかりますが、特例の対象になるケースがあるので、賢く活用しましょう。
ニュータウンエステートでは不動産買取をさせていただく際、当社スタッフだけでなく行政書士や司法書士、弁護士といった税金・法律に関するプロも交えた少数精鋭のチームで解決しています。
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