お役立ちコラム

何から始めればいいか分からない不動産売却。実は、基本さえ押さえられれば、あとは不動産会社の力を借りることで初めての人でも問題なく進められます。

こちらの記事では、不動産売却で押さえておきたい基礎知識を分かりやすく解説していきます。

不動産売却の流れと各工程にかかる期間

不動産売却を「仲介」で行う場合、下記の流れで進められます。

【不動産売却の流れ】

①売却を不動産会社に依頼
②媒介契約を結ぶ
③販売活動を開始
④売買契約を締結
⑤契約後の引き渡し・決済
⑥確定申告

【それぞれにかかる期間の目安】

①～②まで、およそ1カ月
③～④まで、およそ1～3カ月
⑤、売買契約から1カ月ほど
⑥、売買した年の翌年

不動産の売却にかかる期間は平均6カ月程度となります。

STEP1：売却を不動産会社に依頼

不動産サイトなどで周辺相場を把握したら、買い手候補の募集や売却の細かな手続きを依頼する不動産会社に相談します。

相談する際は、売却に向けた大まかな計画を立てておけると良いでしょう。あらかじめ決めておく項目は、売却までのスケジュール（期限の有無、早く売却したいか、時間がかかってもいいかどうか　など）と、金額（最低でもこの金額で売りたい　など）です。

STEP2：媒介契約を結ぶ

不動産会社の査定額やサービスを比較・検討したら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約のこと。

媒介契約を結ぶ際、自分が把握している不動産の状況（建物の雨漏りや周辺の騒音など）を報告書としてまとめて記します。建物内にある設備の故障や、不動産の付帯設備として何を置いていくかは付帯設備表と呼ばれる書類に記入しましょう。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。

▼媒介契約の種類別の特長

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との仲介契約	×	×	○
依頼者自らが見つけた相手との契約	×	○	○
指定流通機構（レインズ）への登録義務	5営業日以内	7営業日以内	×
業務処理報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	×

媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決めたら、署名・捺印を行い、媒介契約を締結します。

STEP3：販売活動を開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社による買い手募集の広告掲載など、売却活動がスタートします。不動産売却の情報が開示されるため、購入希望者が土地や建物を見にくるようになるのもこの時期です。居住中の場合の内覧は、売主が立ち会う必要があります。

内覧当日は、室内でも特に汚れが目立ちやすい玄関回りや水回りの清掃を念入りに。室内を明るくするなど、良い印象を持ってもらえるように準備しましょう。

STEP4：売買契約を締結

購入希望者が現れると、不動産会社の担当者を通じて希望者の「購入申込書」を受け取ります。購入申込書に記載されている購入希望者からの希望条件（売買価格、支払い条件など）を検討し、不動産会社を通じて条件等の調整を行います。

売主と買主が合意した場合、売買契約の準備を進め、売買契約の手続きへと進みます。売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引き渡し時期などが明記されます。売買契約は、売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行うのが一般的です。

STEP5：契約後の引き渡し・決済

決済では、手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）などの清算を行います。決済が完了したら、引き渡し日に売却する不動産の引き渡しです。

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら抵当権を抹消する手続きが必要となります。手続きには時間がかかるため、事前に金融機関に確認しておきましょう。決済時に行う所有権移転登記等の申請は登記を代行する司法書士に依頼します。引き渡し日が決まったら、その日に合わせて引越し業者の手配も進めましょう。

STEP6：確定申告

不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行わなければいけません。毎年2月中旬～3月中旬の1カ月間に行われます。

確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことができる特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きです。

【確定申告に必要な書類】

• 住民票（市区町村役場）
• 建物・土地の登記事項証明書（法務局）
• 源泉徴収票（会社）
• 確定申告書・計算明細書（税務署）
• 不動産売買契約書のコピー

確定申告書などの書類が記入できたら、税務署で手続きを行います。確定申告を終えたら、不動産売却は完了です。

不動産売却に必要な書類と注意点

不動産売却の流れを踏まえたら、うっかり見落としがちな必要書類や不動産売却時に気をつけたい注意点をチェックしましょう。

不動産売却時に必要な書類

• 写真付身分証明書

売主本人を証明するための写真付身分証明書として、運転免許証やパスポートなどが必要です。

• 印鑑証明書及び印鑑

売買に伴う各種書類などに捺印するための印鑑（実印）と、印鑑証明書が必要です。

• 登記済権利書、登記識別情報

登記済権利書は、売主が不動産を所有していることを証明するもの。登記済権利書は、物件取得時に法務局から交付されています。

• 固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書

固定資産税・都市計画課税証明書は固定資産税などを支払う義務がある人に対して、税金の算定の基準となった不動産の評価額や実際に納税すべき額および支払い期限を通知する書類です。

• 建築確認済証や検査済証

売却する不動産が建築基準法に基づいて建築されていることを証明するものです。

• 地積測量図、境界確認書

一戸建てや土地を売却する際に必要な書類です。

地積測量図は法務局で取得できます。境界線が未確認の場合は、隣接する土地の所有者と相談し、了解を得た上で地積測量図を作成します。境界確認書は公的には保管されていません。手元にない場合、紛失している場合などは、測量した会社に問い合わせてみましょう。

• マンションの管理規約など

マンションを売却する際に必要な書類です。見当たらない場合は、マンションの管理会社へ確認しましょう。

• ローン残高証明書、ローン返済予定表

売却時にはローンの完済予定を示すローン残高証明書か、ローン返済予定表が必要です。

• 銀行通帳

不動産売却の代金は買主から銀行口座に振り込まれます。そのため、銀行など金融機関の通帳が必要です。インターネットバンキングの場合、金融機関名、支店名、預金種目、口座番号、口座名義人の分かるものを伝えましょう。

不動産売却の手続き時の注意点

不動産の売却を滞りなく進めていくためには、購入希望者の納得度を高めることが大切です。そのためにも、不動産に関する資料はできるだけ多く準備し、提供しましょう。

購入を希望している相手にとって役立つ資料が多いほど印象は良くなり、契約締結後のトラブル予防にもつながります。売却しようと決めた時、買い手候補を探し始める時など、できるだけ売却活動の初期の段階で資料をそろえておけると良さそうです。

「買取」と「仲介」の違い

不動産売却の方法には、不動産会社が買主となる「買取」と、不動産会社を通じて買主と取引をする「仲介」の2つがあります。上記で紹介した売却の流れは「仲介」の場合ですが、「買取」の場合はよりスピーディーな売却が可能となります。「買取」と「仲介」では買主が異なるだけでなく、その他に大きな違いが4つあるので詳しく説明していきます。

買取と仲介は、売却が完了するまでの【期間】が違う

買取の場合、不動産の査定から売却完了までにかかる期間はおよそ1カ月～2カ月ほど。最短だと、2週間ほどで完了するというケースもあります。

一方、不動産会社が一般の買主候補者との間に入って売却活動を行う仲介の場合、3カ月～6カ月以内に売却が完了するのが一般的。

さらに、仲介の場合は購入希望者が現れなければいつまで経っても売却ができないというデメリットがあります。

買取と仲介は、【売却価格】が違う

不動産の売却価格は、仲介の場合は売却相場とほぼ同じくらいを期待できますが、買取の場合、売却相場の6割～8割と言われています。これは、不動産会社が買い取った不動産を修復・解体することを前提としているためです。

そのため、より高額で売却したい場合は仲介を、早急に不動産を売却したいというスピード重視の場合は買取がおすすめです。

買取と仲介は、【仲介手数料】が違う

不動産売却でいう仲介手数料とは、不動産会社に不動産の買主を見つけてもらった場合に支払う成功報酬のこと。仲介手数料は、一般的に「売却価格3%～5% + 消費税」とされています。

仲介の場合、この仲介手数料がかかりますが、買取の場合は一切かかりません。

買取と仲介は、不動産売却時の【契約不適合責任】が違う

買取を利用する場合は、「契約不適合責任」が免除されるというのも特徴です。契約不適合責任とは、不動産を売却した時点で注意を払っても発見できない「隠れた瑕疵（かし）」があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。通常の生活に支障を来たすような欠陥が、売却後3カ月以内に見つかった場合は、買主は売主に対して損害賠償請求をすることができます。

仲介によって売却した場合には、この契約不適合責任が生じるため、売主が費用を負担して欠陥を修復するケースもあります。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却で押さえておきたい基礎知識をご紹介しました。

不動産売却では、不動産会社の力量が大きな影響を与えるものです。信頼できる不動産会社を選び、高値での売却を実現しましょう。

ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。

譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

▼お電話でのお問い合わせ
0120-312-193

▼不動産売却のご相談はこちら
https://newtown-estate.jp/contact/