お役立ちコラム

不動産売却を行う際には、さまざまな諸費用が発生します。不動産売却に掛かる費用のシミュレーションを事前にしておけば、後から「こんなに引かれちゃうんだ……」と落ち込むこともなく安心です。

今回は、不動産売却で発生する費用にはどのようなものがあるのか、気になる仲介手数料の計算式、費用を安く抑えるポイントまでご紹介していきます。

不動産売却に掛かる費用はどんなものがある？

不動産を売却する際は、手数料や税金などいろいろな費用が掛かります。どんなところに、どのくらいの費用が掛かるのか把握しておきましょう。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用

仲介手数料

不動産会社に販売活動を行ってもらい、その報酬として支払われるのが「仲介手数料」。物件紹介サイトに情報を掲載する広告費、チラシ配布などの営業活動費なども含まれています。

仲介手数料の金額は、売買代金400万円超の場合、売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限というように法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。

【計算式】
仲介手数料＝売買価格×3％＋6万6000円

例えば、
売却価格が4,000万円の場合の仲介手数料
(4,000万円×3％（税率）+6万円)+12万6000円（消費税）＝138万6000円
となります。

仲介手数料は「成功報酬」となるため、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。支払いのタイミングは契約する不動産会社により異なりますが、契約時に50％、引き渡しの際に50％と2回に分けて支払うのが一般的です。

印紙税

売却時に掛かる税金には、印紙税もあります。印紙税は、売買契約書に貼る印紙のことで、決められた金額の印紙を貼って消印することで納税したことになります。

【不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額】

（契約金額）	（本則税率）	（軽減税率）
10万円超、50万円以下	400円	200円
50万円超、100万円以下	1千円	500円
100万円超、500万円以下	2千円	1千円
500万円超、1千万円以下	1万円	5千円
1千万円超、5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超、1億円以下	6万円	3万円
1億円超、5億円以下	10万円	6万円
5億円超、10億円以下	20万円	16万円

売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、物件の売買価格によって上記のように決められています。税額は2024年3月31日まで軽減措置が実施されていることも覚えておきましょう。

参考「国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

抵当権抹消費用

売却物件に住宅ローンが残っていた場合、「抵当権抹消登記」の費用が必要となります。個人で抵当権の抹消を行う場合、不動産1件につき1,000円の登録免許税。司法書士に依頼する場合は、実費と報酬を含めて2万～3万円程度掛かります。

この他にも、敷地の測量費（50万～80万円ほど）、建物の解体費（100万～300万円ほど）、ハウスクリーニング費（5万～15万円ほど）など、売却価格の4〜6%前後が不動産売却で掛かる費用総額と言われています。

不動産売却に掛かる諸費用を安く抑えるポイント

不動産売却で少しでも高い利益を得るため、諸費用を安く抑える方法と効率良く減額できる特例について解説していきます。

3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は、居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のこと。居住用財産の所有期間を問わず、誰でも適用できます。

譲渡益が3,000万円に満たない場合、その金額までの控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合は、超える金額に対して、短期譲渡所得または長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

この特例は前年、前々年に3,000万円控除や居住用の買い換え特例、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用の前提条件となるので気を付けましょう。3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みです。10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複して適用が可能です。

参考「国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例」

10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」は、売却した自宅や敷地の所有期間が10年超であれば、課税譲渡所得に掛かる税率が通常の長期譲渡所得税率よりも下がる特例です。
「3,000万円の特別控除」の特例と合わせて利用でき、売却益（譲渡所得）6,000万円以下の部分が譲渡所得税率14.21％となります。

	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10.21％	15.315％
住民税	4％	5％
合計	14.21％	20.315％

平成25年（2013年）から平成49年（2037年）までは、復興特別所得税として所得税における2.1％相当が上乗せされます。

参考「国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホーム買い換え特例

マイホームの買い換え時に利用できる特例もあります。現在の住まいを売却する際、売却により利益が発生すると譲渡所得税を納めなくてはいけません。不動産売却は高額な売買となるため、譲渡所得税の税額が高くなり、売主には大きな負担となってしまいます。この制度を利用することで、譲渡所得税の納付を新居売却時まで繰り延べることができ、税金を納めるために預貯金を崩す、金融機関から融資を受けるといった必要がなくなります。

参考「国税庁　No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

信頼できる不動産会社の見極め方法

不動産売却で重要となる不動産会社選び。仲介手数料もしっかり考慮した上で、相性のいい会社を選びたいものです。ここでは、不動産会社選びで注目するべき見極めポイントをご紹介します。

安さだけで不動産会社を選ぶのは危険！

仲介手数料は売却活動を円滑に行うために必要な費用です。仲介手数料の安さや無料を謳う不動産会社を安易に選んでしまうと、広告活動や売買手続きなど、必要な売却活動やアフターフォローをきちんと行ってくれない会社に当たる可能性も。

親身に対応してくれる、早く・高く売るための販売戦略を一緒に考えてくれるなど、担当者の人柄、会社の雰囲気も見ながら総合的に判断しましょう。

仲介手数料について正しく説明しているか確認しよう

仲介手数料の金額設定では、上限通りの手数料を要求する会社がほとんどですが、法律で決まっているのは、あくまでも「上限額」です。

「仲介手数料はどの不動産会社でも一緒」など、誤った情報を伝えてくる不動産会社には気を付けましょう。

スムーズな売買をサポートしてくれる不動産会社を選ぼう

不動産売却では、スムーズな売買をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことも意識してみてください。手数料を安くすることだけでなく、売却時のリフォームを安く抑えられる、補修費用を負担してくれるなど、不動産会社によって多彩なサービスがあります。

また、仲介手数料の掛からない「買取」という方法もあります。状況に合う選択肢を柔軟に提示してくれる不動産会社を選びつつ、事前に不動産売却に掛かる諸費用、手数料を確認し、最後まで気持ちよくやり取りを進めましょう。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却で必要な諸費用や、費用を安く抑えるポイントについてご紹介しました。

不動産売却で必要な仲介手数料ですが、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。
スムーズな売却のため、費用や手数料のことをしっかりと説明してくれたり、早く・高く売るための販売戦略を一緒に考えてくれる不動産会社を選びましょう。

ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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