お役立ちコラム

不動産売却は、個人名義で行う場合と法人名義で行う場合とでは税金の算出方法が異なります。理解の足りない状態で法人が不動産売却をすると、多くの税金を課せられてしまうので注意が必要です。

今回は、法人の不動産売却で課される税金について、個人との違いや節税のポイントをチェックしていきましょう。

不動産売却では法人と個人で税金の計算方法が異なる

不動産売却時にかかる税金は、法人と個人で計算方法が違います。法人と個人の税金の計算方法について違いをご説明します。

法人の不動産売却で発生する税金の計算方法

法人の不動産売却では、会社が得た全ての売上を合算して税金を計算します。「不動産売却益＝会社の損益」とみなされ、会社の業績や経営自体に影響するとも言えるでしょう。

例えば、不動産の売却益が購入時の価格よりも低くなってしまうと、「一つの事業で失敗した」という意味になります。結果として会社全体の経営がよろしくないと評価されてしまうので、売却予定金額と購入時の価格また会社の売上状況をトータルで考えなければいけません。

【法人の不動産売却で発生する税金の計算方法の特徴】

• 年度内全ての売上を合算する
• 個人にはない法人税・法人住民税・法人事業税がかかる

また、不動産売却で得た利益と他事業で得た利益を合算するので、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」「地方法人税」という税金が発生します。不動産取引で発生する「消費税」も、法人と個人では違いがあるので覚えておきましょう。

個人の不動産売却で発生する税金の計算方法

個人で不動産売却する際は、利益（譲渡所得）に対して所得税（譲渡所得税）と住民税がかかります。さらに、令和19年（2037年）までは復興特別所得税も別途必要になります。

個人が不動産を売却した時、譲渡所得に対する税金は「分離課税」で計算されるため、他の所得と合算する必要はありません。

【個人の不動産売却で発生する税金の計算方法の特徴】

• 不動産で得た利益に対して税金がかかる
• 他の所得とは別で計算する

法人と個人での不動産売却にかかる税金計算の大きな違いは、所得を合算するか、別々に考えるかという点です。不動産売買時に仲介業者を利用する場合は、仲介業者への報酬として仲介手数料には消費税が発生しますが、個人は課税事業者ではないので、建物に対する消費税は発生しません。個人での不動産売却時にかかる消費税は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「仲介手数料にかかる消費税」となります。

法人の不動産売却では消費税がかかるケースも

個人の不動産売却では、建物に対する消費税は発生しないことをご紹介しましたが、法人の不動産売却では、2期前の事業年度の課税売上高が1,000万円を超えている場合に消費税が課されます。

1,000万円の建物を売った場合は80万円が消費税とし発生し、買主が支払った消費税を売主である法人は原則国に納めなければいけません。2期前の課税売上高は不動産を売る前に必ずチェックしましょう。

また、土地のみの売却は「権利の移転」とみなされるため消費税はかかりません。建物の売却は「付加価値を生む取引き」となるため、消費税の課税対象になります。

法人が不動産売却で発生する税金

消費税の他、法人の不動産売却で発生する税金は「法人税」「法人住民税」「法人事業税」「地方法人税」の4つが挙げられます。それぞれ詳しくご紹介します。

法人税

法人税は、企業が事業活動で得た所得に対して課せられる税金です。法人税の計算式は、「課税所得×税率」となります。

法人税の最高税率は23.20%。税率は、法人の規模や該当事業年度の所得額によって変わります。資本金1億円以下の中小企業であれば、所得800万円以下の部分までの税率は15%へ軽減される特別措置もあるので活用しましょう。法人税率の詳細は、国税庁サイト内「No.5759 法人税の税率」をご覧ください。

法人住民税

法人住民税は、法人の事業所がある地方自治体に納める税金です。都道府県に納める「都道府県民税」と市町村に納める「市町村民税」の2種類があります。計算式は「法人税割+均等割」です。

個人の住民税に「所得割」と「均等割」があるように、法人住民税にも「法人割」「均等割」があります。均等割は、法人の資本金や従業員数などに応じて納税額が決まるため、所得の金額に関わらず定額です。また、法人割の税率や均等割の金額は、自治体によって異なるので確認しましょう。

法人の税金は赤字だと発生しないものがほとんどですが、法人住民税の均等割は赤字であっても支払い義務が残るのでご注意ください。

法人事業税

法人事業税は、法人の事業活動に対して認められる地方税です。計算式は「課税所得（課税標準額）×法人事業税率」。法人の所在がある地方自治体に対して、法人運営をする上で必要となるインフラなどの維持を目的として支払います。法人収益が赤字の場合や、公益法人など収益事業を行っていない企業には課されません。

税率は、資本金や出資金の金額、所得の大きさなどによって決まる他、都道府県によって違うので、所在地ごとに調べましょう。

地方法人税

地方法人税は、法人が事業で得た所得に対して課せられる税金で、法人税と同じく国税になります。計算式は「法人税額×税率」。税率は一律10.3%です。2014（平成26）年の税制改正で、新たに創設されました。

法人の不動産売却における節税対策

法人が不動産売却で利益を得ると、法人税や法人住民税などの負担が増えます。法人の不動産売却で役立つ節税対策も把握しておきましょう。

他事業の赤字と相殺する

不動産売却で利益が出せるのであれば、不動産売却を本業が赤字になりそうな年度に合わせて行えば利益が相殺されます。

どれだけ不動産売却で利益が出ても、相殺できるマイナス分が大きければ、税金を払う必要はありません。法人の税金の仕組みを利用して節税を試みるのであれば、売るタイミングをしっかり考えましょう。

退職金に充てる

不動産売却で得た代金を職員の退職金に充てることは、法人の利益が減る節税方法の一つです。役職員に支払った退職金は損金に区分されるため、法人の利益が減って税負担を軽減できます。

設備投資をする

新規不動産の購入やオフィスの改修、パソコンやOA機器の買い替えに充てることで、利益を減らすことができます。

設備投資を検討するなら「中小企業投資促進税制」も確認しましょう。中小企業投資促進税制を適用できると、取得価額の30%を特別償却もしくは取得価額の7%を税額控除が受けられます。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、法人の不動産売却で発生する税金についてご紹介しました。不動産売却時にかかる税金は、個人よりも法人の方が多く必要になります。正しく理解しながら、賢く節税＆不動産売却を実現しましょう。

ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

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