お役立ちコラム
不動産売却に最適なタイミングとは？不動産の「売りどき」を紹介
家やマンションを売りたいとき、売却のタイミングが実は重要であることをご存知でしょうか。
不動産売却のタイミングによって条件は異なり、いくらで売れるか、スムーズに売買できるかどうかも違ってきます。どんなに優良物件でも、タイミングを間違えてしまうと売却条件が下がってしまうものです。
そこで今回は、不動産売却に最適なタイミングをご紹介します。不動産の「売りどき」を知り、不動産売却を成功させましょう。
不動産を好条件で売却できる4つのタイミング
不動産売却のタイミングを考えるときに重要なポイントは、「築年数」「税金」「住宅ローン金利」「季節」です。
不動産を売るタイミングによって、売却価格、支払う税金、売れやすさまで変わってきます。不動産を少しでも高く売るためにも、「築年数」「税金」「ライフスタイルの変化」「季節」を踏まえて4つのベストタイミングを見極めましょう。
築年数6~15年が売りどき
不動産売却を考え始めたら、まずは不動産の築年数や不動産市場の動向に目を向けてみてください。築年数はどのくらいか、現在の不動産市場はどのような影響があるのかを見極めることで、ご自宅の価格が数百万円変わることもあります。
家は築年数が経過するほど価値が落ちるものです。築5年以内の家と築10年以内の家では、売却価格の平均が200万円弱変わるという統計データもあります。（東日本不動産流通機構調べ）
中古戸建ては、築15年からなだらかに価値が下がり、築20年を超えると価値はほぼゼロになります。需要のある築6年から15年のうちに不動産売却を検討することが得策です。
所有期間5年超えなら税金を抑えられる
不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税（住民税＋所得税＋復興特別所得税）が課せられます。しかし、物件の所有期間によって税率が変わることも把握しておきましょう。
譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で譲渡する不動産の所有期間が5年以下である場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は下記のように異なります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63%＋住民税9%＝39.63％
- 長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315 %＋住民税5%＝20.315 %
※所得税は復興特別所得税を追加した税率です。
参考URL：国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」
家の所有期間が5年以下なのか、5年を超えるのかによって、税率は倍近くも差があります。急ぎの事情がない限りは、5年以下で売却するのは避けることをおすすめします。
また、家を売却した年の1月1日時点で売却した自宅の所有期間が10年を超える場合、「3,000万円特別控除」と「10年越所有軽減税率の特例」を併用して税金を抑えることも可能です。
家の所有期間がすでに5年を超えていて、10年に差し掛かろうとしている場合、所有期間10年超えとなるタイミングでの売却も検討してみると良いでしょう。
住宅ローンが低金利ならなお良し
住宅ローンが低金利のときは、購入希望者が多く、売主にとって有利な条件でスピーディーに売却できる、まさに売りどきです。買主から見れば、金利が低ければ低いほど利息が少なくなり、住宅ローンの総返済額を抑えられます。
ただし、現代の住宅ローンは超低金利時代。住宅ローンの金利が低ければ、不動産価格の相場も下がります。住宅ローン金利だけで判断するのではなく、その他の条件も踏まえながら検討する必要がありそうです。
新生活が始まる春に向けて家を探す人が多い
不動産売却の成約件数が増える時期は例年2月と3月という統計結果があります。（東日本不動産流通機構調べ）
これは、転勤や進学など、4月からの新生活に合わせて引越しをする人が多いためです。
3月を過ぎると、秋までは需要が減っていくため、4月以降に売りに出すくらいなら、来年の2月、3月を狙って売却準備を進めた方が理にかなっています。
不動産売却に不利なタイミング
不動産売却に最適なベストタイミングがあれば、家を売るべきではない不利なタイミングもあります。
どの時期が不利なタイミングに当てはまるのかご説明します。
税制優遇が適用されない時期
不動産売却にはさまざまな税制優遇があります。売却のタイミングを税金中心に調整することは難しいかもしれませんが、特例が適用できれば大幅に税金を抑えられるため、使うに越したことはありません。
知識不足で税制優遇のチャンスを逃しては、売却後の後悔が大きくなってしまいます。情報収集を念入りに行いながら、税制の優遇措置が受けられるタイミングで売却しましょう。
相場価格が上昇している時期
不動産相場価格が上昇中または今後上昇が予測される場合、不動産売却に不向きなタイミングと言えます。価格が上昇している時期に慌てて家を売ってしまうと、「価格が上昇し切ってから売れば良かった」と損した気分になってしまうでしょう。
例えば、自宅周辺に再開発の計画がある場合は、今後、周辺エリアの価格上昇が予測できます。不動産相場に詳しいプロのアドバイスを受けながら、最適なタイミングを見計らうべきです。
売却に適したタイミングを見極める注意点
マイホームを売ったときの特例、価格相場、資産価値の変化など、不動産売却のタイミングを見極めるためにはさまざまな要素を総合的に検討する必要があります。不動産売却を真剣に考えるのであれば、豊富な知識と経験を持つ不動産のプロの力を借りることが不動産売却成功の近道です。
一人で判断することなく、まずは不動産会社への相談から始めてみてください。意外な落とし穴や知らなかった特例に気がつけるきっかけになるかもしれません。
新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ
今回は、不動産売却に最適なタイミングについてご紹介しました。
売りどきを見極めるためには、「不動産の現在の価値を正確に知ること」から始まります。
売却時期を見誤ってしまうと、損失が生じてしまう可能性があるもの。大切な家を高く売るためにも、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。
ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。
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