お役立ちコラム

「専門的な知識が必要で不安」というイメージを持たれがちな不動産売却。特に初めて不動産売却を行う際は、何から始めたらいいかわからない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産売却の流れを初心者の方にもわかりやすく解説。不動産売却でよくある失敗事例や成功させるためのポイントも合わせて確認することで、損をしない取引を実現しましょう。

不動産売却の基礎知識

不動産売却で損をしないためにも、まずは全体像を把握して事前に対策を取りましょう。最初に押さえておくべき、不動産売却の基礎知識をご紹介します。

不動産売却の流れ

不動産売却は以下のような流れで進められます。

Step１：売却価格の相場を調査する

最初に、お持ちの不動産の売却価格相場を確認します。不動産会社が提示する査定金額が適正価格であるかどうかを判断するためにも、売却価格の相場を把握しておくことは非常に大切です。

不動産売却の相場は、「国土交通省 不動産情報ライブラリ」
「指定流通機構（REINS） 不動産取引情報提供サイト」で簡単に調べられます。

Step２：不動産会社を複数ピックアップ＆査定依頼

より良い条件で不動産売却を行うために、複数の不動産会社をピックアップし、各社へ査定を依頼します。

不動産査定の方法は、机上査定と訪問査定の2種類。時間をかけずに査定を依頼したい場合は、1～5日程度で査定結果の届く机上査定がおすすめです。より正確な価格が知りたい場合には、現地調査をして査定する訪問査定を依頼すると良いでしょう。

査定結果がそろったら、条件や価格・サービス内容を比較して、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。

Step3：不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、正式に仲介を依頼するために媒介契約の締結を進めます。媒介契約には3種類あるので、どの契約が適しているか検討してから締結しましょう。

【媒介契約　3種類の違い】

	複数社との契約	自分で買主を見つけて契約	報告義務	有効期限
一般媒介	○	○	なし	3カ月以内
専任媒介	×	○	2週間に1回以上	3カ月以内
専属専任媒介	×	×	1週間に1回以上	3カ月以内

Step4：不動産会社と売却戦略を立てる

媒介契約締結後は、売却価格や時期・広報手段など「不動産をどのように売りたいか」を決めていきます。もし、希望する売り方があれば、あらかじめ不動産会社へ希望を伝えておきましょう。イメージがわかない場合は不動産会社から売却プランを提示してもらい、それに対して意見を出しながら決めていくこともできます。

Step5：売却（販促）活動を行う

売却戦略に沿って売却活動を行い、不動産購入希望者を探します。売却活動は主に不動産会社が行いますが、不動産に興味のある方は内覧を希望するケースが多いものです。そのため、売却活動と並行して、物件の掃除など内覧の準備を進めましょう。

Step6：購入希望者と条件交渉を行う

購入希望者との条件交渉では、売却価格や引き渡し時期、不具合が見つかった場合に売主が責任を負う瑕疵担保責任の期限などを調整していきます。あらかじめ条件の優先順位を決めておくことで、譲歩すべきところ・しないところが明確になり、スムーズに条件交渉ができるでしょう。損をしない取引実現のためにも、相手のペースに飲み込まれないよう注意してください。

Step7：買主と売買契約を締結

お互いが納得のいく内容で交渉が成立したら、売買契約を締結しましょう。売買契約書は不動産会社が作成するので、売主は内容に問題がないか念入りに確認を行います。

Step8：決済・引き渡し

売買契約の締結が完了したら売買代金を受け取り、不動産を買主に引き渡して取引完了です。

不動産売却に必要な書類

不動産売却には多くの書類が必要となるため、漏れのないようチェックしながら準備を進めましょう。売却する物件によって必要書類は異なります。実際に書類を準備する際は不動産会社に相談しながら進められると安心です。

1. 身分証明書
2. 実印
3. 印鑑証明書
4. 住民票
5. 登記済証（権利書）または登記識別情報
6. 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
7. ローン残高証明書、またはローン返済予定表
8. 銀行口座書類
9. 土地測量図・境界確認書
10. 建築設計図書・工事記録書など
11. 建築確認済証、および検査済証
12. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
13. 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など
14. 購入時の売買契約書・重要事項説明書など

不動産売却にかかる費用

不動産売却にかかる費用について、支払い時期、目安費用など解説します。

費用	内容	主な支払い時期	目安費用
仲介手数料	不動産売却の仲介業務を依頼した不動産会社へ支払う費用	契約時・引き渡し完了時	（売却価格×4％+2万円）+消費税10％ ※200万円から400万円以下の場合
印紙税	法的な書類に貼る収入印紙の費用	契約書類作成時	200円～6万円
登記費用・抵当権抹消費用	登記簿上の抵当権を抹消する手続きの費用	契約終了時	5,000円～2万円
住宅ローン返済手数料	住宅ローンを一括返済する際の手数料	金融機関での手続き時	1万円～3万円
譲渡所得税	不動産の売却時にかかる税金	確定申告後	売却価格－（取得費+譲渡費用）
その他費用	ハウスクリーニング、測量、解体、家財処分等にかかる費用	都度	―

初心者は要注意！不動産売却のよくある失敗事例

高額な取引である不動産売却は、失敗してしまうと大きな損となってしまう場合もあります。これまでに実際にあった不動産売却での失敗事例、そして対策を確認していきましょう。

失敗事例1．考えていた価格や条件で売却できなかった

売却相場を調べて条件に優先順位をつけていても、思い通りの売却が叶わないケースもあります。焦って売却してしまうことや知識不足から不動産会社の言いなりになってしまうことが主な要因と考えられます。

失敗事例２．売却に時間がかかることを知らなかった

不動産売却にかかる期間を把握せずに進めてしまい、「売却希望日に間に合わなかった」というケースもよくあります。不動産売却は一般的に3カ月～半年程度かかるものです。期間を把握したうえで、時間に余裕のある売却スケジュールを立てましょう。

失敗事例３．確定申告を忘れてしまった

不動産売却の引き渡しが完了したことに満足してしまい、確定申告を忘れてしまう方もいるようです。

不動産売却で20万円を超える利益が出た場合は確定申告が必要になります。万が一忘れてしまった場合には、5年以内であればさかのぼっての申請が可能。確定申告を行わなかった場合、無申告加算税が課される可能性があるので注意が必要です。

不動産売却を成功させるための3つのポイント

初めて不動産売却をする方でも、ポイントを押さえていれば納得のいく不動産売却ができます。不動産売却を成功させるための3つのポイントをご紹介します。

1．需要のあるエリアを把握する

不動産の売却価格は、需要の高さによって大きく左右されます。需要のないエリアの場合、売却に時間がかかってしまうこと、工夫をしないと売れない場合もあるため注意しましょう。お持ちの不動産が需要のあるエリアかどうかを把握したうえで、売却計画を立てていきましょう。

2．売り急がない、気付かせない

不動産売却を急いでしまうと、希望通りの価格や条件で売却できなくなってしまう可能性が高まってしまいます。好条件で売却するために、時間に余裕を持って不動産売却を進めましょう。そうすれば、有利に売却できるタイミングを掴めたり、内覧に備えた準備を十分にできたりといい方向に向かっていきます。

また、早く売りたいことが買主に伝わってしまうと、足元を見られて大幅な値引き交渉を持ちかけられるケースもあります。急いでいることを相手に気付かせないよう、余裕のある態度でしっかりと条件交渉に臨みましょう。

3．地元密着型の不動産買取業者へ依頼する

不動産価格は地域によって異なるので、地元の情報に詳しい地元密着型の不動産買取業者へ依頼するのが安心です。特に、縦に長い新潟県はエリアによって基準地価や不動産売却価格が大きく異なるのが特徴。新潟県内の土地情報に精通していて、さまざまな最新情報を分かりやすく提供してくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ：新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却の流れや必要書類について詳しくご紹介しました。不動産売却は完了までにやらなくてはいけないこと、用意しなければいけない書類がたくさんあります。スムーズな取引のためにも事前に不動産売却の全体像を把握しておきましょう。失敗事例や成功ポイントを参考に売却価格や条件を検討し、信頼できる不動産会社と共に売却活動を進めることが不動産売却成功への近道です。

ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

▼お電話でのお問い合わせ
0120-312-193

▼不動産売却のご相談はこちら
https://newtown-estate.jp/contact/