お役立ちコラム

離婚が決まったら、夫婦で築き上げてきた財産を分け合う「財産分与」について考えなければいけません。財産分与は、現金・預金・保険証券の他、戸建てやマンションといった不動産も対象となります。

離婚で手放すことになってしまった不動産について、「夫婦2人でどのように分ければいいのだろう」と頭を抱える方も少なくはありません。

そこで今回は、離婚時に知っておきたい財産分与による不動産売却についてご紹介します。トラブルを引き起こさないためにも、注意点に気をつけながら準備を進めましょう。

財産分与の基本

「財産分与」は、離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。財産分与の請求は民法で定められ、婚姻後に夫婦で築き上げてきた財産を、離婚時に2分の1ずつ分け合うことが原則とされています。

財産分与の種類は3つ

財産分与には、「精算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3つの方法があります。

種類	方法
清算的財産分与	婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する方法。
扶養的財産分与	離婚後の配偶者の生活を助ける意味合いの財産分与。
慰謝料的財産分与	不倫やDVなど、離婚理由を一方的に作った場合に慰謝料と合わせて財産分与をする方法。

一般的に財産分与といえば、「清算的財産分与」をイメージされる方が多いでしょう。例え一方が専業主婦（夫）であっても、家事や育児に貢献していることから清算的財産分与が受けられます。離婚原因に左右されることなく、お互いに請求できる点が特徴です。

扶養的財産分与は、離婚により一方が困窮してしまう場合に、生計を助ける目的で財産が分与されることを指します。例として、夫婦の一方が病気である、専業主婦（または主夫）である、高齢である場合が挙げられます。

慰謝料的財産分与は、慰謝料の意味合いをもつ財産分与です。慰謝料と財産分与は別物ですが、慰謝料と財産分与を区別しないでまとめて財産分与として請求・支払うこともできます。

財産分与の割合は合意があれば半分以外でも可

民法上、財産分与の割合は2分の1ずつと決められています。しかし、夫婦間の話し合いによってそれぞれの割合を決めるのであれば、必ずしも折半する必要はないのです。

「財産分与は半分ずつ」というルールは、法律の定める原則的な決まりであり、強制ではありません。当事者たちが半分ではない割合を望むのなら、希望通りにすることが認められます。

例えば、「家は妻名義にする」もしくは「夫名義にする」としても違法ではないのです。

財産分与は例外的に2分の1にならない場合もある

会社経営者や医師、弁護士のように、一般の方以上に高い収入を得ている場合、もしくは、夫婦共に同等の給料だったのにも関わらず、ギャンブルや散財など、個人的な理由で浪費が激しい場合に至っては、財産分与の割合が2分の1にならないケースもあります。

財産分与では、夫婦それぞれの事情が考慮されます。わからないことは弁護士に確認してみましょう。

不動産を財産分与で分ける方法

現金であればきれいに分割することができますが、不動産はそうはいきません。財産分与で不動産を分ける方法について解説していきます。

一般的な方法は、不動産を売却して代金を分ける

不動産が財産分与の対象となった場合、分ける方法は主に4パターンあります。

1.家を売却して代金を分割する

不動産を財産分与する方法で最も多いのが、家を売却して代金を分割する方法です。

売却するときに不動産会社への仲介手数料などの諸費用はかかりますが、手元に残った金額を夫婦で2分の1ずつ分けることができます。

2.不動産を共有名義にする

2つに分けることが難しい不動産ですが、複数人で共有することはできます。共有名義は、不動産をどちらか一方が所有するのではなく、二人で一緒に所有することを指します。

共有名義のメリットは、代償金を支払うお金がなくても財産分与ができ、それぞれが2分の1ずつ公平に財産を所有できる点です。勝手に増築や処分はできず、売却したい場合は不動産を共有する相手の同意を得る必要があります。

共有名義にする場合は、離婚後にも不動産管理のリスクがあることと、何よりも離婚手続きを終えた他人同士が引き続き共有関係になってしまうことのリスクを考慮しておきましょう。

3.不動産を分筆する

分筆（ぶんぴつ）とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けることです。分筆することで、土地が狭くなったり、形が悪くなったりするため、もともとの土地の半額よりも価値が下がってしまう恐れがあります。もちろん、戸建て住宅やマンションでは使えません。

分筆して夫婦それぞれが土地を所有すると、共有名義になることなく、お互いが単独で不動産を所有できます。また、代償金を支払うお金がない場合にも活用できる方法です。

4.一方が住み続けて、他方はその価値の半分を現金にして受け取る

夫婦のどちらかが不動産を取得して、相手に代償金を支払う方法です。どちらか一方が不動産を取得するだけでは不公平になってしまいますが、不動産の価値の半額分をお金で支払うことによって相手の権利分を補てんし、公平な財産分与ができます。

この方法なら、家の名義がどちらか一方になるため、将来家を貸したときの管理や売却するときにも、トラブルになるリスクがなくなります。

財産分与の進め方

不動産の財産分与は、おおまかに以下4つのステップで進められます。

Step1.ローンの残高を確認

住宅ローンが固定金利の場合、ローン借り入れ時にまとめてローン返済表や償還予定表（返済予定表）を受け取っていることがほとんどです。

変動金利の場合、金利見直し後にローン返済表が届くこともあります。ローン返済表が見当たらない場合は、金融機関の専用サイトから、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することも可能です。会社によって対応していない金融機関もあります。

Step2.不動産の名義人を確認

財産分与の対象となる不動産の名義人を必ず確認しましょう。住宅ローンが共有名義だからといって、家も共有名義であるとは限りません。売却を検討している不動産の名義人が単独名義なのか、夫婦の共有名義なのかは重要なポイントです。

不動産売却は、不動産名義人にしか売却手続きを進めることはできません。夫婦の共有名義になっている場合は、双方の同意が必要となります。

Step3.不動産の評価額調査

不動産を財産分与で分けると決めたら、お持ちの家やマンションがいくらぐらいで売れるのか、不動産の評価額を査定しましょう。

不動産査定は、一般的に不動産会社に依頼して行います。不動産査定のポイントは、2～3社に依頼して結果を見極めることです。不動産査定は、場合によっては数百万円の差が出てしまうため、慎重に見定める必要があります。

不動産会社によっては、相場価格よりも高めに査定額を出し、何とか売却依頼までつなげようとする会社もあるものです。そのような不動産会社に引っかからないためにも、複数社に査定を依頼して金額を比較しましょう。

不動産会社による査定を依頼する前に、インターネット上で簡易査定を行うことも可能です。ニュータウンエステートでは、公式サイトで無料の買取査定も行っているのでご活用ください。

▼不動産の査定依頼はこちら
https://newtown-estate.jp/assessment/

Step4.夫婦で話し合い、財産分与の合意書を作成

財産をどのように分け合うのか、相手方は代償金の支払いが可能なのかを確認できたら、最後に財産分与の合意書を作成し、書類の内容に従って家の財産分与を進めます。

お互いに家を手放したい場合や、代償金を支払うだけのお金を所有していない場合には、家を売却する方法を検討しましょう。

財産分与後も夫婦のどちらかが家に住み続けたい場合、「リースバックで売却する」という方法もあります。

売却後も住み続けられる「リースバック」

財産分与で家を売却することになったとしても、リースバックによって夫もしくは妻が子どもと一緒に今の家に住み続けることができます。リースバックは「家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続ける」というものです。

家やマンションをリースバックで売却＆財産分与し、賃貸として住み続けることで、今までと変わらない環境で生活することができます。

オーバーローンの家は財産分与できるのか？

購入予定の住宅や土地の価格を、ローンの借入額が上回る状態を意味する「オーバーローン」。オーバーローンの家は財産分与の対象になるのか気になる方もいるのではないでしょうか。

結論から言うと、オーバーローンの不動産は財産分与の対象にはなりません。財産分与の対象はあくまでも「財産」です。住宅の価格および評価額を上回っているオーバーローンは、財産ではなくマイナスのものということになります。残りの返済残高を夫婦2人で折半する必要はないのです。  

財産分与扱いで夫婦2人が抱える必要のないオーバーローン住宅の返済残高ですが、だからといって返済が無効になることはなく、返済の義務は継続します。離婚する夫婦2人が話し合って「住宅ローンを折半する」と決めても、支払い義務を負うのは契約時に名義人としてサインをした人物になります。そのため、名義人の変更をしない限り、返済はローン契約をした際の名義人が担当しなければいけないのです。

夫婦で住宅ローンを返済するペアローンでも、いずれかが住み続ける場合には、ローンの借換えや名義変更などの対策が必要となります。財産分与を進める際は、住宅ローンの取り扱いに注意しましょう。

不動産を財産分与する際の注意点

離婚をして不動産を売却しなければいけなくなると、一般的な不動産売却とは異なる注意点が考えられます。

財産分与の請求期限やベストなタイミングなど、離婚時の不動産売却で気を付けたい注意点を確認していきましょう。

財産分与は離婚後2年以内に行う

財産分与の請求ができるのは、離婚成立から2年間となります。超過してしまうと請求できなくなってしまうため、必ず期限内に請求しましょう。

逆に言うと、財産分与調停や審判の申し立てさえ行っていれば、調停・審理中に2年が経過していても、問題なく財産分与を受けることができるのです。

財産分与のタイミングは「離婚時」

財産分与に合意するタイミングは、離婚と同時期がベストです。離婚後に決めようと思っていても、相手との連絡が取りにくくなる恐れがあります。離婚成立に満足してしまい、財産分与の話し合いがまとまらなくなってしまわないように、「財産分与の合意は離婚と同時に」と、覚えておきましょう。

公正証書を作成する

財産分与をしてからも家に住み続ける場合、住宅ローンの支払いが滞って競売にかけられてしまっては、その家に住み続けることができなくなってしまいます。離婚後も住宅ローンの返済が続くようならば、公正証書を作成し、確定内容を記録しておきましょう。

解決策として、離婚協議書を公正証書で作成するという方法もあります。公正証書とは、公証役場で作成する書類のこと。公正証書があれば、万が一返済が滞ってしまっても、裁判を行うことなく差し押さえなどの強制執行が可能となります。

新潟の不動産売却・買取に関するご相談はニュータウンエステートへ

今回は、不動産売却で注意したい「離婚時の財産分与」についてご紹介しました。「財産分与」は、これまで夫婦で築いてきた財産を平等に分配することです。なるべく離婚前に話し合いを進め、離婚後はスムーズに財産分与を進められるように手順を決めておくことが大切です。

財産分与では、「家を売却するか」それとも、「家に住み続けるか」も重要なポイントとなります。住宅ローンの残債や家の名義人を確認しつつ、どのような流れで進められるのかを把握しておきましょう。

ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。

譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。

▼お電話でのお問い合わせ
0120-312-193
▼不動産売却のご相談はこちら
https://newtown-estate.jp/contact/