お役立ちコラム
不動産の売却相場とは？相場価格の調べ方や高く売却するコツを解説
不動産売却は大きな金額が動く取引です。せっかく売るのなら、なるべく高い価格で売却したいと思うもの。納得のいく不動産売却のために重要となるのが、不動産の売却相場を把握しておくことです。
そこで今回は、不動産の売却相場の調べ方について詳しく解説します。高く売却するコツもご紹介するので、「価格によっては売却を検討したい」と考えている方も、ぜひチェックしてみてください。
不動産の売却相場を調べる必要性とは
不動産価格は、社会情勢や市場によって大きく変化します。また、所有している不動産の築年数や周辺環境等によっても異なるため、なるべく高値で売却したい場合は、あらかじめ売却相場を調べておく必要があります。
売却相場を調べておくことで所有不動産の適正価格が分かり、売却条件を決める際の重要な判断材料となります。売却するかどうかを悩んでいる場合は、売却相場を調べることで適正な売却タイミングも見極めることができます。
不動産の売却相場の調べ方
不動産の売却相場の調べ方は、「自分で調べる査定方法」と「プロに依頼する査定方法」の2つに分けられます。
短時間ですぐに調べたい方は、自分で調べる査定方法をおすすめします。時間短縮よりも精度の高い査定結果が欲しい場合は、プロに依頼して細かく、正確に調べてもらうことで無駄を省くことができます。それぞれの調べかたを見てみましょう。
【自分で調べる方法1】REINS Market Informationを利用する
「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」は、過去の成約価格をもとにした実際の取引情報から売却相場を調べられるサイトです。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているため、安心して利用できます。所有する不動産情報に近い不動産売買の成約事例から、おおよその売却相場を調べられるので活用しましょう。
【自分で調べる方法2】不動産情報ライブラリを利用する
不動産情報ライブラリは、不動産の取引価格や地価公示等の価格情報を閲覧できる国土交通省のWEBサイトです。実際に取引された不動産価格を閲覧でき、地域を絞った検索や条件設定による検索ができます。「まずは概算を知りたい」ということなら、不動産情報ライブラリを利用してみましょう。
参照：不動産情報ライブラリ
【自分で調べる方法3】固定資産税評価額から算出する
不動産の固定資産税評価額から売却相場を算出する方法もあります。固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で価格を決定し、3年に一度評価が見直されます。所有不動産の固定資産税評価額は、毎年自治体から届く固定資産課税明細書で確認できます。
固定資産税評価額は、公示価格の約70％の水準で設定されています。また、実際の売買価格は、これまでの取引実績から公示地価の約1.1倍と言われています。そのため、売却相場は「固定資産是評価額÷7×1.1％」で計算可能です。
ただし、固定資産税評価額は3年に一度見直されるため、最新の固定資産税評価額で計算しないと意味がないため注意が必要です。
参照：総務省 固定資産税の概要
【自分で調べる方法4】不動産査定AIを利用する
売却価格の相場は、不動産査定AIを使って簡易査定することもできます。不動産査定AIは、査定したい不動産の所在地や床面積、築年数、構造などの情報を入力すると、AIがこれまでに蓄積された取引情報を基に不動産価格を自動計算してくれます。
インターネット上で簡単に利用でき、短時間で査定結果ができるのが大きなメリットです。しかし、査定の精度は安定していないため、売却を決める前の「売却するかどうかを判断したい」というタイミングでの利用をおすすめします。
【自分で調べる方法5】不動産会社のサイトで調べる
不動産会社のサイトで調べる方法は、掲載されている不動産情報から売却したい不動産と似た条件のものを探すというものです。例えば、最寄り駅や広さ・築年数・間取りなどから、似た条件の不動産の売り出し価格を確認します。いくつか確認した結果から、平均値を売却相場として把握する方法です。
【プロに査定を依頼して調べる方法】簡易査定・訪問査定
具体的な売り出し価格を決める段階の場合は、不動産査定を依頼しましょう。不動産査定には、簡易（机上）査定と訪問査定の2種類あり、査定方法が異なります。
簡易（机上）査定は、電話やメール・WEBなどで不動産情報を提供し、数日以内に査定結果を得られるのが特徴。類似不動産の取引価格や公示地価などを参考に査定価格が算出されます。最新の市場動向なども加味して査定されるものの、周辺環境などの細かい情報が少ないことから、訪問査定と比較すると精度は劣ります。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に不動産を見て査定価格を算出する方法です。訪問から査定結果が出るまで数週間時間を要しますが、時間がかかる分、精度の高い相場価格を算出してもらえます。
不動産の売却価格に影響を与えるポイント
不動産売却では、条件によって売却価格が左右されます。不動産の売却価格に影響を与える要素にはどのようなものがあるのでしょうか。
築年数
建物の売却価格相場に大きな影響を与える要素の一つが、築年数です。築年数は、不動産を建築してからどのくらい年数が経過しているかを指す指標であり、経過年数と比例して不動産価値は下がるとされています。これは耐用年数によるもので、戸建てとマンションでは下落幅が異なるため、物件種類と築年数を掛け合わせて確認しましょう。
広さ・間取り
不動産の広さも売却価格に大きな影響を与えます。土地の場合は広さや向き、建物の場合は間取りがポイントとなります。特に古い建物の場合、現代の生活動線に合わない間取りとなっている可能性があります。リノベーションしないと住みにくい建物は、不動産価値が下がる可能性もあるので注意しましょう。
周辺環境
不動産は、「駅から近い」「保育施設や学校が近い」「スーパーや銀行が近い」といった良好な周辺環境も売却価格に好影響を与えます。車移動が中心の地域であれば、バイパスや幹線道路へのアクセスの良さも重要です。地域の特徴によって評価されるポイントが異なるので、特徴に合わせてチェックしてみてください。
不動産売却における注意点
売却相場を把握して「この価格なら売却しよう！」と決断された方は、実際に売却を決める前にこれから解説する3つ注意点を確認して見てください。
必ずしも売り出し価格で成約できるわけではない
売却相場から売り出し価格を設定するときには、「売り出し価格＝成約価格」ではないことを覚えておきましょう。売却活動では購入希望者から価格交渉が入ることも多く、全ての価格交渉を無条件で断ってしまうと、売却活動が長引く可能性が高まります。成約価格は売り出し価格よりも多少下がることもあると認識しておきましょう。
スムーズな売却には希望価格よりも適正価格が重要
不動産の売却相場から希望価格を割り出すことは大切ですが、希望価格が適正価格でない場合、売却期間が長引く可能性があります。売却期間が長くなるほど、結果として大幅な値引きをせざるを得なくなり、適正価格よりも低い価格での成約となりがちです。
不動産売却で重要なのは、希望価格よりも適正価格です。不動産の売却相場を調べる際には正確性に留意することと、複数の方法で調べることを意識しましょう。
不動産売却には費用や税金がかかる
初めて不動産を売却する場合、「売却＝お金が入る」と考えられがちですが、売却には少なからず費用や税金がかかります。主にかかる費用や税金は以下の通りです。
| 【費用・税金】 | 【内容】 |
| 仲介手数料 | 売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う費用 |
| 消費税 | 仲介手数料にかかる消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書などの課税文書にかかる税金 |
| 登録免許税 | 不動産登記を申請する際にかかる税金 |
| 所得税 | 売却で利益が発生した際にかかる税金 |
| 住民税 | 売却で利益が発生した際にかかる税金 |
| 復興特別所得税 | 売却で利益が発生した際にかかる税金 |
費用感や税率を事前に調べておくと、売却推定価格に対してどのくらいの支出が発生するのかを予測できます。また、売却で利益が発生した場合には確定申告が必要になることも忘れてはいけません。
不動産を高く売却するための4つのコツ
不動産をなるべく希望価格で売却するためには、コツを押さえた売却活動が必要です。納得のいく売却にするためにも、不動産を高く売却するための4つのコツを確認しましょう。
【不動産を高く売却するためのコツ１】適切な売却タイミングを見極める
まずは、売却タイミングをしっかりと見極めることが大切です。土地・建物ともに一般的に高く売れるとされている時期は決まっています。
◼︎建物
新生活の準備期間である1～3月が繁忙期。この期間の売却を目指す場合には、10月頃から準備を始めて12月には売却活動を開始するのが理想です。
◼︎土地
新生活に向けて土地を探す人が多いことから、1～3月、または、少し早めに準備する人は9～11月頃に土地購入を考える傾向があります。建物付きであればすぐに住み始められるので1～3月頃、土地のみの場合は購入後に建物を建てることを考慮して9～11月に売却できるよう準備を進めるのが理想です。
また、市場や金利も不動産売却に大きな影響を与えます。不動産市場の動向を踏まえて、不動産相場が高まっているタイミングで売却するようにしましょう。自身で判断が難しい場合には、不動産会社に相談しながら売却タイミングを見極められると安心です。
【不動産を高く売却するためのコツ2】価格交渉を想定した売り出し価格にする
「売り出し価格＝成約価格」となることは少なく、多くの場合は購入希望者からの価格交渉が入ります。価格交渉に応じるか否かは売主次第ですが、「あの時に価格交渉に応じておけば良かった…」と後悔するケースも考えられるため、事前に価格交渉を想定した売り出し価格にしておくことも、高く売却するためのポイントです。
価格交渉を前提とする場合には、「ここまでは下げても良い」という妥協ラインを決めておけると良いでしょう。妥協ラインを決めるコツは、売却相場との比較と、売却にかかる税金や費用・住宅ローン返済額にあります。売却費用がそのまま手元に残るわけではないため、持ち出し金が出ないような妥協ラインを決めておきましょう。
【不動産を高く売却するためのコツ3】内覧対応に力を入れる
建物においては、多くのケースで購入希望者から内覧の申し入れがあります。購入希望者に直接不動産のPRができる貴重な機会なので、なるべく立ち会いましょう。どうしても難しい場合には、不動産会社の担当者へ依頼することもできます。
内覧で大切なのは、建物の掃除や片付けはもちろんですが、購入希望者の知りたい情報をいかに印象良く伝えられるかです。実際に生活していたからこそ分かる近所付き合いや近隣情報なども提供できると、購入希望者はスムーズに検討しやすくなるでしょう。
ただし、購入してほしい気持ちが前面に出すぎて押し売りにならないよう気をつけましょう。一方的に情報を伝え続けたり、購入希望者に付きっ切りで回ったりという行為は、「不動産を買わされる」といったマイナスな印象を与えかねません。
【不動産を高く売却するためのコツ4】地元密着型の不動産会社に依頼する
不動産売却は不動産会社の担当者と二人三脚で進めることになります。不動産会社選びも非常に重要なポイントです。納得のいく売却につなげるための不動産会社選びのコツは、不動産のある地域に精通していることと、その地域での売却実績が豊富なことです。
不動産の売却相場や売るコツは、地域によって異なります。地域に精通した地元密着型の不動産会社であれば、その地域だからこそのポイントも教えてくれるため、とても心強く、安心して売却活動を進められます。
新潟の不動産売却に関するご相談は、ニュータウンエステートへ
今回は、不動産の売却相場の調べ方について詳しく解説しました。
価格によって売却するかどうかを決めたい方は、まずは自分で調べられる簡単な方法で概算を出してみてはいかがでしょう。売却を決断したら、不動産会社に査定を依頼して、より精度の高い価格を算出してもらいましょう。
ニュータウンエステートでは、新潟市内を中心に幅広い不動産の売買を手がけております。
譲りたい方から、譲り受けたい方への橋渡しになれるよう丁寧にサポートさせていただきますので、不動産売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。
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